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Baufinanzierung: Alles, was Sie wissen müssen

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Von Zinsen über Eigenkapital bis zum Finanzierungsgespräch: der umfassende Ratgeber, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung finanzieren wollen. Mit Finanzierungsrechner.

Wie finanziere ich meine Immobilie?

Sie möchten ein Haus oder eine Wohnung kaufen? Glückwunsch, das finden wir gut. Wahrscheinlich haben Sie nicht den gesamten Kaufpreis auf der hohen Kante. Und Sie wissen vielleicht noch nicht, mit wie viel Geld Sie den Immobilienkauf planen sollen – oder können.

Bestimmt haben Sie jetzt viele Fragen zur Baufinanzierung – und Sie brauchen jede Menge Informationen. Einiges ist noch unklar, bei manchen Dingen haben Sie vielleicht kein – oder nur das berüchtigte Halbwissen. Aber das ist ganz normal.

Denn niemand wird einfach so zum Immobilienexperten. Und die Baufinanzierung ist für die meisten von uns die größte Investition ihres Lebens. Also haben Sie ein berechtigtes Interesse, möglichst viele Details zu kennen.

In unseren Beratungsgesprächen hören wir oft ähnliche Fragen. Deshalb haben wir die wichtigsten und häufigsten Fragen und Antworten zur Baufinanzierung auf dieser Seite für Sie zusammengefasst.

Unsere Antworten sind das Ergebnis aus jahrzehntelanger Erfahrung mit Baufinanzierungen in Bremen und umzu. Dieses Wissen teilt Simone Küchelmann, unsere Bremer Expertin für Baufinanzierung, gerne mit Ihnen. So bringen wir Sie Schritt für Schritt näher an Ihr Eigenheim. In Bremen, umzu oder anderswo.

  • Inhaltsverzeichnis

    Baufinanzierung – die wichtigsten Fragen und Expertenantworten:
Sie haben Fragen zur Immobilienfinanzierung?
Sie haben Fragen zur Immobilienfinanzierung?

Fragen Sie Simone Küchelmann oder unsere weiteren Expertinnen und Experten rund um das Thema Baufinanzierung!

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Die Top-3-Gründe für einen Immobilienkauf in Deutschland: Warum soll ich mir eine Immobilie kaufen?

2013 hat die LBS gemeinsam mit dem Marktforschungsinstitut TNS Emnid gefragt: Was spricht für Wohneigentum und gegen die Mietwohnung? Die Antworten waren eindeutig:

  • 98 % der Befragten möchten unabhängig von einem Vermieter sein
  • 94 % wollen lieber in die „eigene Tasche“ zahlen als an einen Vermieter
  • 92 % möchten einen bleibenden Wert haben, den sie vererben können

Sie sind nicht ganz sicher, ob eine Baufinanzierung sich lohnt?

Rechnen Sie doch mal nach: Wie viel zahlen Sie, wenn Sie 20 Jahre Ihre aktuelle Kaltmiete an Ihren Vermieter überweisen?

Mal angenommen, Sie zahlen für eine Wohnung in Bremen-Horn 900 € im Monat. Dann haben Sie nach 20 Jahren 216.000 Euro Miete bezahlt. Dieses Geld ist weg, die Wohnung gehört Ihnen aber nicht. Fairerweise sanieren auch Vermieter in 20 Jahren mindestens einmal die Wohnung oder kaufen eine neue Heizung. Diese Aufwände haben Sie als Mieterin nicht. Ihr Geld könnte zukünftig aber auch in Ihr bleibendes Eigentum fließen.

Mieten oder kaufen
Soll ich mieten oder kaufen?

Ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen ist eine große Investition. Schnell stehen weit über 100.000 Euro im Raum. Für die meisten ist eine Baufinanzierung der größte Kredit ihres Lebens. Das erfordert eine gründlich überdachte Entscheidung. Andererseits sind die eigenen vier Wände für viele ein lang gehegter Traum, ein Lebensziel, eine Form der Befreiung und Selbstbestimmung.

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Mietkauf
Mietkauf: Was es ist und warum eine normale Baufinanzierung fast immer besser ist

Der Mietkauf kommt in der Praxis selten vor, sagt Jens Marschalek, Immobilienexperte bei der Sparkasse Bremen. Trotzdem hören wir den Begriff immer wieder in Beratungsgesprächen – und viele Menschen googlen danach: Wie funktioniert Mietkauf? Ist das seriös?

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Tilgung und Zinsen: Wie setzt sich die monatliche Rate einer Baufinanzierung zusammen?

Die kurze Antwort: Die monatliche Tilgung (monatliche Rate auf den Kaufpreis oder die Finanzierungssumme) plus die monatliche Zinszahlung ergibt die monatliche Annuität. Die Annuität ist das, was Sie jeden Monat an die Sparkasse zahlen. Die meisten Baufinanzierungen funktionieren nach diesem Prinzip („Annuitätendarlehen“).

Die ausführliche Antwort:

Die Annuität ist die gesamte monatliche Belastung. Sie ist der Betrag, der monatlich von Ihrem Konto abgeht. Dieser Betrag setzt sich aus der monatlichen Tilgung und der monatlichen Zinszahlung zusammen.

  • Über die Tilgung bezahlen Sie das Darlehen ab – der geschuldete Darlehensbetrag (Ihre Restschuld) nimmt monatlich in Höhe der Tilgung ab. Im ersten Jahr starten Sie mit dem „anfänglichen Tilgungssatz“.
  • Die Zinszahlung basiert auf dem noch geschuldeten Darlehensbetrag. Sie schrumpft deswegen mit dem Restbetrag des Darlehens. Der Zins bleibt bei den meisten Baufinanzierungen fix, bis zum Ende der Zinsbindung (hier lesen Sie, was das ist).

Meistens bleibt die Rate bei einer Baufinanzierung über die Laufzeit des Darlehens gleich. Dann verändert sich innerhalb der monatlichen Rate nur das Verhältnis von Zinsen und Tilgung im Laufe des Darlehens: Die monatliche Zinszahlung sinkt (weil die Restschuld sinkt) und die monatliche Tilgung steigt. Sie zahlen die Restschuld also immer schneller ab.

Fabian Nolte spricht in unserer Videoserie mit einer Beraterin, die täglich mit Baufinanzierungen zu tun hat:

Rechner rund um Ihre Immobilie

Einen Überblick über Immobilienkosten geben wir mit unseren Rechnern rund um Ihre Immobilie. Der Budgetrechner zeigt, was Sie sich leisten können, der Konditionsrechner kalkuliert Zahlen zum Darlehen, der Nebenkostenrechner ermittelt Kosten für Notar sowie Grundbuchamt und der Miet-/Kaufrechner vergleicht diese beiden Wohnformen.

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In fast jedem Beratungsgespräch fragen uns Kunden nach dem Effektivzins. Am Effektivzins können Sie Banken miteinander vergleichen. Denn der Effektivzins setzt sich aus dem Nominalzins, also dem reinen, puren Zinssatz auf den Kredit und weiteren Kosten zusammen. Der Effektivzins ist besser als Vergleichswert geeignet, da er zum Beispiel die Bearbeitungskosten bereits beinhaltet. Eine Bank könnte einen günstigen Nominalzins anbieten und hohe Bearbeitungskosten in Rechnung stellen. Jede Bank muss einen Effektivzins herausgeben.

Vergleichen Sie immer den Effektivzins, nicht den Nominalzins.

Die Baufinanzierung flexibel gestalten: Sondertilgung und Tilgungskorridor

Unsere Lebensumstände verändern sich innerhalb von zehn, 20 oder gar 30 Jahren fast immer. Vielleicht arbeiten wir zwischendurch in Teilzeit oder brauchen ein wenig Geld für ein anderes Projekt. Wir finden es gut, wenn die Baufinanzierung dabei mitspielt. Der Grund ist einfach. Als Sparkasse haben wir mehr von einer angepassten Tilgung als von einem Zahlungsausfall. Deshalb finden wir es wichtig, so lange zu reden, bis wir eine gemeinsame Lösung gefunden haben.

Wichtig: Die Möglichkeit einer flexiblen Tilgung müssen Sie vor Beginn der Baufinanzierung mit uns oder Ihrer Bank klären – nachträglich ist das nicht möglich.

Sondertilgungen

Mit Ihrer Sparkasse können Sie sich auf die Möglichkeit von Sondertilgungen einigen. Meistens haben Sie dann die Möglichkeit, einen bestimmten Prozentsatz der Darlehenssumme außerplanmäßig zu tilgen. Wenn Sie zum Beispiel einen Geldbetrag erben, eine Kapitallebensversicherung ausgezahlt bekommen oder anders zu einem großen Geldbetrag kommen, können Sie Ihr Darlehen außerplanmäßig zurückzahlen. Das verkürzt die Laufzeit und spart Ihnen Zinszahlungen. Wenn Sie sich das Recht auf Sondertilgungen wünschen, erhöht das in der Regel Ihren Zinssatz leicht – bei der Sparkasse Bremen ist es inklusive.

Tilgungskorridor

Wenn Sie einen Tilgungskorridor vereinbaren, können Sie Ihre monatliche Tilgung anpassen. Der Korridor gibt die obere und untere Grenze Ihrer monatlichen Tilgung an. Sie zahlen dann zum Beispiel jeden Monat zwischen 800 und 1200 Euro. Ein Tilgungskorridor kann Ihre Baufinanzierung in unvorhergesehenen Situationen sichern. Es könnte sein, dass Sie dringend für etwas anderes sparen müssen oder eine Einnahmequelle wegbricht. Andererseits können Sie eine Gehaltserhöhung so direkt in die Baufinanzierung einbringen.

Eine Baufinanzierung planbar machen: Was muss ich über Zinsbindung wissen?

Die kurze Antwort: Bei niedrigen Zinsen ist eine lange Zinsbindung (15+ Jahre) meist gut.

Die ausführliche Antwort:

Bei Konsumdarlehen bleiben die Zinsen meist über den ganzen Finanzierungszeitraum gleich: Einen Fernseher zahlen Sie zu einem festen Darlehenszins vollständig ab. Das ist bei einer Baufinanzierung nicht immer so.

Die Zinsbindung oder Sollzinsbindung legt bei Baufinanzierungen fest, für wie lange Sie und Ihre Bank sich auf einen festen Zinssatz einigen.

Wenn wir also vom gebundenen Sollzins sprechen, ist das der Zinssatz, auf den Sie sich für einen gewissen Zeitraum mit uns einigen. Eine Zinsbindung von 20 Jahren bedeutet also: 20 Jahre der gleiche Zinssatz. Unsere Kunden befürchten dann manchmal, 20 Jahre auf zu hohen Zinsen festzusitzen. Aber wir können Sie beruhigen: Sie haben nach 10 Jahren Vollauszahlung ein Sonderkündigungsrecht, wenn Sie eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten. Bei niedrigen Zinsen ist eine lange Zinsbindung allerdings meist gut. Denn entweder bleiben Sie dann lange mit den niedrigen Zinsen glücklich, oder Sie können nachverhandeln, wenn die Zinsen nach 10 Jahren noch niedriger sind. Nur in Zeiten sehr hoher Zinsen ist eine lange Zinsbindung nicht immer optimal. Es sei denn, Sie erwarten einen deutlichen Anstieg der Zinsen.

In der Baufinanzierung spielen Zinsen eine besondere Rolle

Was viele nicht wissen: Die Zinsbindung erstreckt sich in der Regel nicht über die gesamte Zeitspanne, die Sie benötigen, um das Darlehen zu tilgen – es sei denn, Sie können einen sehr hohen monatlichen Betrag bezahlen. Können Sie das nicht, benötigen Sie nach Ablauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung. Das öffnet zwei Wege:

  1. Baufinanzierungen können Volltilgerdarlehen sein. Das bedeutet, dass der Immobilienkredit am Ende der Zinsbindung komplett abbezahlt ist. Mit anderen Worten: Die Zinsbindung endet bei einem Volltilgerdarlehen erst dann, wenn der ganze Kaufpreis (bzw. die ganze Finanzierungssumme) abbezahlt ist. So haben Sie maximale Planungssicherheit: Sie wissen genau, wie lange und wie viel Sie zahlen. Einziger Nachteil: Die Tilgungsrate können Sie bei einem Volltilgerdarlehen in der Regel nicht ändern.
  2. Ist das Darlehen kein Volltilgerdarlehen, sollten Sie sich ungefähr ein Jahr vor Ende der Zinsbindung bei Ihrem Finanzdienstleister melden. Dann können Sie in Ruhe klären, wie es weitergeht. Auf Grundlage der dann aktuellen Marktsituation können Sie neu verhandeln. Mit einem Forward-Darlehen haben Sie sogar die Möglichkeit, eine Anschlussfinanzierung auch mehrere Jahre im Voraus sicherzustellen. Ein Forward-Darlehen ist ein „Vorab-Darlehen“, mit dem Sie sich die aktuellen Zinsen für einen späteren Zeitraum sichern.

Unsere Erfahrung zeigt: Je niedriger die Zinsen, desto mehr lohnt sich ein Volltilgerdarlehen.

Loten Sie Ihren Spielraum aus: „Wie viel Immobilie kann (und will) ich mir leisten?“

Die kurze Antwort: Nicht mehr als 40 % Ihres regelmäßigen Nettohaushaltseinkommen, nicht weniger als 35-40 € pro 10.000 € Kaufpreis. So ist eine Mindest-Tilgungsrate von 2 % sichergestellt.

Häufig hören wir in Beratungsgesprächen: „Was ist, wenn wir doch einmal umziehen oder die Immobilie aus anderen Gründen nicht mehr selbst nutzen?“ Für diesen Fall orientieren Sie sich an der möglichen Miete des Objektes. Die monatliche Belastung sollte nicht höher sein als das, was Sie über die Miete wieder einnehmen würden. Dann kann Ihnen aus finanzieller Sicht nichts passieren.

Die ausführliche Antwort:

In vielen unserer Beratungsgespräche ist das eine der ersten Fragen: Was können wir uns überhaupt leisten? Reden wir nicht lange drum herum:

Ihre bisherige Kaltmiete ist eine gute Orientierung für die Rate.

Baufinanzierung – Rücklagen
Achten Sie unbedingt darauf, auch während einer Baufinanzierung weiterhin Rücklagen zu bilden. Getty Images

Wir sprechen dann von einer „mietähnlichen Belastung“. Als Faustregel funktioniert das in Bremen gut, wenn Sie eher konservativ planen. Die Kaltmiete ist in der Regel niedrig genug, um nebenbei noch Rücklagen zu bilden und – in Bremen – hoch genug, um nicht zu lange abzubezahlen. Und Rücklagen braucht jeder, auch und gerade zukünftige Hausbesitzer. Denn auch an Ihrer Traumimmobilie müssen Sie irgendwann mal etwas machen.

„Ich habe in einer sehr günstigen Wohnung gewohnt.“ Wenn die Kaltmiete keine Orientierung ist

Sich nur an der bisherigen Kaltmiete zu orientieren, ist allerdings ein wenig zu einfach. Daher raten wir unseren Kunden Folgendes, um den monatlichen Spielraum zu berechnen:

  • Schauen Sie sich an, was Sie in einem Jahr durchschnittlich verdienen. Darunter fallen Ihr Gehalt, aber auch vorhersehbare Kapitaleinkünfte, staatliche Leistungen und Unterhaltszahlungen.
  • Prüfen Sie ehrlich, was Sie davon für Ihren Lebensunterhalt (aber nicht für die Mietwohnung) ausgeben: Versicherungen, Auto inklusive Benzin, Abos, Internet und Telefon, Sparverträge, Mitgliedschaften – alles, worauf Sie nicht verzichten möchten. Am besten, Sie schauen am Ende und Anfang des Monats einmal auf Ihre Kontobewegungen. Diese Kosten ziehen Sie von Ihrem Einkommen ab.

Das Ergebnis ist Ihr Nettohaushaltseinkommen.

Die Rate für Ihre Baufinanzierung sollte nicht mehr als 40 % dieses Nettohaushaltseinkommens, aber mindestens 35-40 € pro 10.000 € Darlehenssumme betragen.

Da Sie jetzt wissen, was Sie monatlich zahlen können, können Sie mit unserem Budgetrechner ausrechnen, wie viel Ihre Immobilie kosten darf.

Was ist die (richtige) Tilgungsrate?

Baufinanzierung – Tilgungsrate
Die Rate für eine Baufinanzierung sollte sich nach dem Nettohaushaltseinkommen oder der letzten Kaltmiete richten. Getty Images
Baufinanzierung – Tilgungsrate
Die Rate für eine Baufinanzierung sollte sich nach dem Nettohaushaltseinkommen oder der letzten Kaltmiete richten. Getty Images

Wir wissen aber aus der Erfahrung auch: Der richtige monatliche Betrag ist eine Frage Ihrer persönlichen Mentalität. Er hängt stark davon ab, wie Sie leben möchten und was Ihr Ziel ist. Wir kennen Hauskäufer, die gerne so schnell wie möglich ihr Darlehen abbezahlen möchten. Das Extrembeispiel sind Hausbesitzer, die ihren Lebensstandard dafür sogar ein paar Jahre senken. Dann gibt es andere, die auf den Jahresurlaub nicht verzichten wollen. Diesen Menschen reicht es aus, wenn das Haus zum Renteneintrittsalter abbezahlt ist. Banken sprechen hier oft nicht von konkreten Beträgen pro Monat, sondern von der Tilgungsrate. Die gibt in Prozent an, wie viel die anfängliche Tilgung vom gesamten Darlehensbetrag ausmacht, wie zum Beispiel eine Tilgung von 2 % der Darlehenssumme pro Monat.

Ein guter Richtwert ist eine Tilgungsrate von 2 bis 4 Prozent. Eine noch höhere Tilgungsrate senkt meist den Zinssatz für die Baufinanzierung.

Bausparvertrag als „Krankenversicherung“ für Ihr Haus

Unser Tipp: Wenn Sie einen Bausparvertrag haben, der noch nicht zuteilungsreif ist, lassen Sie ihn liegen und nutzen Sie ihn nicht als Eigenkapital – vor allem, wenn Sie auf anderes Eigenkapital zurückgreifen können. Nutzen Sie Ihren Bausparvertrag als „Krankenversicherung fürs Haus“. Dann können Sie die Rate etwas höher ansetzen. Und wenn Sie dann in einigen Jahren doch noch etwas am Dach oder der Heizung (der Klassiker!) machen müssen, nutzen Sie den Bausparvertrag.

Bausparen sinnvoll
Ist Bausparen sinnvoll oder nicht? Für diese Sparziele können Sie einen Bausparvertrag einsetzen

Bausparverträge schließen wir zumeist sehr jung ab. Im Studium oder in der Ausbildung haben wir oft noch ganz andere – oder nur sehr vage – Vorstellungen von der Zukunft. Zudem wissen wir zu diesem Zeitpunkt nicht, wie sich der Markt entwickelt, wie hoch oder tief die Zinsen mal sind oder ob Wohneigentum in 20 Jahren teuer oder günstig ist. Ergibt Bausparen trotzdem Sinn, gerade wenn die Sparzinsen niedrig sind?

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Rechner rund um Ihre Immobilie

Einen Überblick über Immobilienkosten geben wir mit unseren Rechnern rund um Ihre Immobilie. Der Budgetrechner zeigt, was Sie sich leisten können, der Konditionsrechner kalkuliert Zahlen zum Darlehen, der Nebenkostenrechner ermittelt Kosten für Notar sowie Grundbuchamt und der Miet-/Kaufrechner vergleicht diese beiden Wohnformen.

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Vom Haben und Nicht-Haben: „Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Immobilienkauf?“

Die kurze Antwort: Ein Minimum gibt es nicht mehr. Gut sind aber mindestens die Kauf-Nebenkosten: In Bremen und umzu sind das etwa 10–15 % vom Kaufpreis. Vergessen Sie dabei aber nicht, dass ein Hauskauf auch „sonstige“ Kosten verursacht, etwa eine neue Küche oder einen Carport. Gerade besondere Architektur wie das „Bremer Haus“ machen gelegentlich noch die eine oder andere Investition erforderlich.

Die ausführliche Antwort:

Oft fragen uns Kunden in Beratungsgesprächen: Je mehr Eigenkapital, desto besser, oder? Das stimmt theoretisch. Allerdings nur theoretisch, denn es ist ein großer Fehler, alle Ersparnisse in eine Baufinanzierung zu stecken. Es kann immer etwas passieren: Reparaturen am Haus, ein neues Auto, andere unvorhersehbare Kosten. Schwierig wird es, wenn Sie neben der Baufinanzierung her immer mal wieder Darlehen aufnehmen müssen, um anfallende Kosten zu bezahlen. Das führt schnell zu einer unübersichtlichen Finanzsituation.

Unsere Erfahrung zeigt, dass die Kaufnebenkosten eine sehr gute Grundlage sind. Aber auch Rücklagen sind wichtig.

Deswegen sagen wir: Stecken Sie nicht Ihre gesamten Ersparnisse in die Baufinanzierung. Oft reicht es, die Kaufnebenkosten mit eigenen Mitteln abzudecken. Eine 100 %-Finanzierung ist heute normal. Das heißt Sie bringen als Eigenkapital nur die Kaufnebenkosten (Notar, Steuern, Maklergebühren) auf und finanzieren über ein Darlehen den ganzen Kaufpreis.

Viele Kunden vergessen bei einer Baufinanzierung auch die sonstigen Kosten, die neben den Kosten für die Immobilie und die Kauf-Nebenkosten entstehen. So passiert es, dass eine neue Küche oder der Carport mit einem weiteren Darlehen finanziert werden müssen – das kann problematisch sein.

Gerade die Küche ist ein zentraler Ort jeder Wohnfläche. Wer im Bestand kauft, sollte nicht erst ein paar Monate später überlegen, die Küche zu modernisieren.

Ihre Finanzierungsbestätigung: Ihr „Heimvorteil“
Ihre Finanzierungsbestätigung: Ihr „Heimvorteil“

Wollen Sie anderen Interessentinnen und Interessenten bei einer Immobilienbesichtigung einen Schritt voraus sein? Mit unserem „Heimvorteil“ können Sie schon beim ersten Termin nachweisen, dass die Finanzierung bereits geklärt ist.

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Was fällt eigentlich alles unter den Begriff Eigenkapital bei einer Baufinanzierung?

Die kurze Antwort: alles, was schnell verfügbares, nicht fest angelegtes Geld ist.

Die ausführliche Antwort:

Ihr Eigenkapital ist alles, was sofort für die Baufinanzierung zur Verfügung steht. Darunter fallen keine längerfristigen Geldanlagen oder fest angelegte Werte. Tagesgeldkonten oder Aktien sind nur dann Eigenkapital, wenn Sie diese Werte unverzüglich zu flüssigem Bargeld machen könnten – sonst nicht (Sie können Aktien aber als Sicherheit einbringen).

Ihr Bausparvertrag ist Eigenkapital, wenn Sie ihn für die Baufinanzierung nutzen können.

Wenn Sie ein Haus bauen möchten, zählen auch Eigenleistungen zum Eigenkapital. Sie könnten mit dem Bauträger verhandeln, dass Sie alle Malerarbeiten selbst übernehmen und so Kosten sparen. Umgangssprachlich nennen wir das „Muskelhypothek“.

Auch eine bestehende Immobilie können Sie in eine Baufinanzierung einbringen.

Eigenkapital beim Hauskauf
Eigenkapital beim Hauskauf

Wenn Sie über Baufinanzierungen recherchieren, kommen Sie an einem Begriff nicht vorbei: Eigenkapital. Kaum ein Begriff ist so allgegenwärtig. Wie viel Eigenkapital ist beim Hauskauf wichtig? Und was ist das überhaupt genau? Unser Experte Jens Marschalek erklärt Ihnen in diesem Artikel alles, was Sie wissen müssen – ganz gleich, ob Sie ein Haus bauen oder kaufen wollen.

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Immobilie als Eigenkapital
Wie kann ich mein Wohneigentum in eine neue Immobilienfinanzierung einbringen?

Aus unseren Beratungsgesprächen kennen wir die Frage: Kann ich mein bestehendes Wohneigentum in eine Baufinanzierung einbringen – oder soll ich meine alte Immobilie direkt verkaufen? Weil wir diese Nachfragen immer häufiger hören, schreibt Jens Marschalek, unser Experte für Baufinanzierungen, wie Sie vorgehen können.

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Welche staatlichen Förderungen für Baufinanzierung sollte ich kennen?

Die kurze Antwort: KfW und (in Bremen) BAB. Außerdem das Baukindergeld.

Die ausführliche Antwort:

Es gibt vier Förderungen für Baufinanzierung, die wir immer wieder empfehlen:

  1. Baufinanzierung – Förderungen
    Die Förderungen der KfW und der Bremer Aufbaubank helfen bei Ihrer Baufinanzierung. Getty Images

    Die KfW fördert Wohneigentum. Die einzige Bedingung: Sie kaufen ein Haus oder wollen ein Haus bauen und nutzen die Immobilie danach selbst. Die maximale zinsvergünstigte Fördersumme beträgt 100.000 Euro.

  2. Zusätzlich stellt die KfW einen weiteren Fördertopf für energieeffizientes Bauen und Umbauen zur Verfügung. Die KfW bietet diese Förderungen auch dann, wenn Sie eine Immobilie kaufen und modernisieren. Hier möchte die KfW allerdings den Nachweis, dass Sie energieeffizient modernisieren. Beispiele wären ein neu gedämmtes Dach oder energetisch effizientere Fenster und Türen.
  3. Der dritte interessante Topf der KfW ist das altersgerechte Umbauen. Denn seien wir ehrlich: Wir kaufen meist eher in jungen Jahren und wollen unsere geliebte Immobilie möglichst lang bewohnen. Hier fördert es die KfW, wenn Sie Ihre bestehende Immobilie barrierefrei umbauen.
  4. Bei einer Baufinanzierung in Bremen hilft die Bremer Aufbaubank in förderbegünstigten Stadtteilen. Bedingung ist allerdings, dass Sie ein minderjähriges Kind haben oder Nachwuchs erwarten und das geförderte Objekt Ihr erstes Wohneigentum ist.

Eine Finanzierung der KfW schließen Sie über einen Finanzierungspartner der KfW ab – zum Beispiel die Sparkasse Bremen.

KfW-Förderkredite: Heute vorausdenken – morgen sparen
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Ihr großes Ziel: ein Eigen­heim bauen, kaufen, sanieren oder alters­gerecht umbauen. Informieren Sie sich bei Ihrer Sparkasse über zinsgünstige Kredite des Staates.

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Vom Leben in den eigenen Wänden träumen viele Menschen. Die Kredit­anstalt für Wieder­aufbau (KfW) und das Bundes­ministerium des Innern unterstützen mit dem neuen Bau­kindergeld Familien mit Kindern und Allein­erziehende beim Schritt ins eigene Zuhause. Gefördert wird dabei sowohl der Neu­bau als auch der Kauf einer Immobilie.

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Altersgerecht umbauen
Ich möchte mein Haus altersgerecht umbauen – welche Förderungen kann ich nutzen?

Wer sein halbes Leben im Eigenheim wohnt, möchte auch im Alter dort bleiben. Aber kaum ein Eigenheim ist barrierefrei – und nicht jeder hat das Geld für einen altersgerechten Umbau. Die Förderprogramme der staatlichen KfW unterstützen Sie bei der Finanzierung von altersgerechtem Wohnen.

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Darf (und sollte) ich mehrere Darlehen für meine Baufinanzierung kombinieren?

Die kurze Antwort: Ja, Sie dürfen und sollten.

Die ausführliche Antwort:

Oft sind unsere Kunden etwas überrascht, wenn wir direkt mehrere parallele Darlehen vorschlagen. Aber so bekommen Sie oft bessere Konditionen. Die KfW fördert zum Beispiel Darlehensbeträge bis 100.000 Euro – durch die Kombination mehrerer KfW-Angebote auch mehr. Das reicht aber in den seltensten Fällen für ein Haus oder eine Wohnung. Dann gibt es Banken, die besonders gute Konditionen bieten, wenn Sie das Darlehen für einen ganz bestimmten Zweck nutzen. Etwa die BAB für bestimmte Baufinanzierungen in Bremen.

Die verschiedenen Bausteine der Baufinanzierung suchen wir Ihnen zusammen. Sie müssen nicht zu den einzelnen Dienstleistern, wir koordinieren das für Sie.

Das kommt noch obendrauf: „Wie kalkuliere ich die Kauf-Nebenkosten beim Hauskauf?“

Fabian Nolte spricht in unserer Videoserie mit einer Maklerin über ihren Berufsalltag:

 

Die kurze Antwort: Die zusätzlichen Nebenkosten betragen in Bremen etwa 10–15 % vom Kaufpreis der Immobilie.

Die ausführliche Antwort:

Die wichtigsten Posten für Kauf-Nebenkosten sind bei der Baufinanzierung in Bremen die Maklergebühren, die Notargebühren und die Grunderwerbssteuer.

  • Baufinanzierung – Kauf-Nebenkosten
    Unterschätzen Sie nicht die Kauf-Nebenkosten einer Baufinanzierung. Bis zu 15 % sind vollkommen normal. Getty Images

    Die Maklergebühren: Als einziger dieser drei Kauf-Nebenkosten ist der Makler keine Pflicht. In besonders begehrten Stadtvierteln – wie in der Bremer Neustadt, der östlichen Vorstadt oder Oberneuland – ist es ohne Makler aber sehr schwierig, die richtige Immobilie zu finden. Wenn Immobilien oder Grundstücke zum Verkauf stehen, sind sie in der Hand eines Maklers oder eines Bauträgers. In Bremen und im Umland zahlen 2019 fast immer die Käufer die gesamte Maklercourtage. Üblich sind 5,95 Prozent der Objektkosten inklusive Mehrwertsteuer.

  • Die Notargebühren sind eine Pflichtausgabe bei der Baufinanzierung. Denn Immobilien- und Grundstückskäufe sind in Deutschland beurkundungspflichtig. Notare übernehmen auch die Eintragung ins Grundbuch. Berechnen Sie ihre Dienstleistungen mit 2 % vom Kaufpreis.
  • Die Grunderwerbsteuer: Die ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. 2019 sind es in Bremen und Niedersachsen 5 %.

Fabian Nolte hat einen Notar nach seiner Arbeit gefragt:

Notar
Kein Immobilienkauf ohne Notartermin

Wer ein Grundstück oder eine Immobilie erwerben möchte, der kommt am Gang zum Notariat nicht vorbei – denn nur mit der notariellen Beurkundung sind Kaufverträge hierzulande wirksam. Dabei ist egal, ob es sich dabei um ein Grundstück, Haus oder eine Eigentumswohnung handelt.

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Wie bereite ich mich auf das Finanzierungsgespräch vor?

Die kurze Antwort: Überlegen Sie, was Sie monatlich einnehmen und ausgeben.

Die ausführliche Antwort:

Für uns müssen Sie – vereinfacht gesagt – nur zwei Antworten parat haben: Wer sind Sie und was wollen Sie? Sie sollten also wissen, wie Sie wohnen möchten: freistehendes Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, klassisches Altbremer Haus? Und Sie sollten wissen, wer Sie sind: Wie viele Personen, wie sieht ihre ungefähre (!) finanzielle Situation aus? Vielleicht eine grobe Aufstellung Ihrer Einnahmen und Ausgaben – mehr brauchen Sie nicht. Wir sprechen solange mit Ihnen, bis wir genau wissen, was wir für Sie tun können. Und dann finden wir eine passende Lösung – versprochen!

Baufinanzierung

Die Sparkassen-Immobilienfinanzierung macht den Bau, den Kauf oder das Modernisieren einfach. Profitieren Sie von flexiblen Laufzeiten und einer schnellen Bearbeitung Ihres Antrages.

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Gemeinsam ins Wohneigentum – was passiert bei Trennung oder anderen unvorhersehbaren Ereignissen?

Die kurze Antwort: Es passiert das, was Sie vorher notariell festlegen.

Die ausführliche Antwort:

Ob ein Paar verheiratet oder unverheiratet gemeinsam eine Immobilie kauft, macht fast keinen Unterschied mehr. Klären Sie so viel wie möglich im Vorfeld. Das ist unromantisch, erspart aber sehr viel Ärger, Zeit und Geld. Das klassische Szenario ist folgendes: Zwei Menschen kaufen die Immobilie und legen die gleichen Rechte und Pflichten für beide fest. Die erste Überlegung: Kann im Notfall auch nur einer von beiden Käufern die Darlehen bedienen? Wenn ja, ist es unkompliziert. Denn dann zahlt einer von beiden im Todes- oder Trennungsfall das Darlehen zurück. Hilfreich ist dabei ein vereinbarter Tilgungskorridor, der die Belastung etwas senken kann.

Faustregel: Setzen Sie sich mit einem Notar zusammen und legen Sie offiziell fest, was in bestimmten Szenarien passiert.

Erben und vererben
Erben und Vererben

Das Thema „Erben und Vererben“ schieben viele Menschen lieber auf die lange Bank. Das verwundert kaum, denn: Wer beschäftigt sich schon gerne mit dem eigenen Ableben? „Dennoch sollte man unbedingt frühzeitig darüber nachdenken, was mit dem eigenen Vermögen nach dem Tode passiert“, rät Detlef Grobler, Prokurist und Senior Spezialist im Generationenmanagement der Sparkasse Bremen.

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Kann ich meine Immobilie auch an meinen minderjährigen Nachwuchs frühzeitig vererben?

Baufinanzierung – Notar
Je mehr Sie am Anfang einer Baufinanzierung mit dem Notar klären, desto besser. Getty Images

Die kurze Antwort: Ja.

Die ausführliche Antwort:

Die Eigentumsfrage ist etwas komplizierter als die Frage nach dem Darlehen bei einer unvorhergesehen Situation. Wenn nicht anders vereinbart, vererbt eine unverheiratete Person an den nächsten Verwandten. Das ist in der gesetzlichen Erbfolge geregelt. An erster Stelle stehen dann Kinder, Enkel oder Eltern. Auch Ihr minderjähriger Nachwuchs ist im Todesfall der gesetzliche Erbe nach normaler Erbfolge. Möchten Sie explizit an Ihren Partner vererben und ihm die komplette Entscheidungsfreiheit für die Immobilie einräumen, müssen Sie das im Testament festlegen. Ansonsten kann das Familiengericht beispielsweise ein Veto einlegen, wenn der überlebende Partner die Immobilie verkaufen will – zum Schutz der Kinder. Derartige Vereinbarungen über den Verbleib der Immobilie im Erbschaftsfall sind ein Fall für den Notar – aber getrennt vom Kaufvertrag zu regeln. Hier kann ein Notar in der Regel auch beraten oder zumindest Beratung vermitteln. Es gibt auch Regelungen, die mit Schenkungen arbeiten – auch das ist ein Fall für juristische Beratung.

Ein Notar spricht von sich aus beim Kaufvertrag an, was passieren soll, wenn einem der beiden Darlehensnehmer etwas passiert.

Jetzt haben Sie erste Antworten auf die wichtigsten Fragen. Fragen, die Sie vielleicht bisher haben zögern lassen. Die Details sollten wir bei unserem berühmten Sparkassen-Kaffee (oder -Tee) besprechen.

Haben Sie weitere Fragen zur Immobilienfinanzierung? Fragen Sie uns!

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Immobilienkauf: Die zehn größten Fehler bei der Finanzierungsplanung

„Mit der detaillierten und vor allem passenden Finanzierungsplanung steht und fällt das ganze Projekt Immobilienkauf oder -bau“, sagt Jens Marschalek, Fachleiter Baufinanzierungen bei der Sparkasse Bremen. Er verrät die zehn häufigsten Fehler, die dabei gemacht werden, und hat jeweils auch gleich ein paar hilfreiche Tipps dazu.

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Fünf Gründe für die eigene Immobilie

Zwei Drittel der Immobilienbesitzer und -besitzerinnen sind der Ansicht, dass Wohneigentum glücklicher macht, ganze 80 Prozent würden sich heute wieder für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses entscheiden. Doch neben Glück spielen beim Immobilienkauf natürlich weitere Gründe eine Rolle.

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Dieser Beitrag ist Teil unseres Themenspecials „Mein Zuhause“. Sind Sie interessiert an mehr Artikeln dieser Art? Schauen Sie sich unsere Sammlung von Beiträgen rund ums Thema an.

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