Mietkauf: Was es ist und warum eine normale Baufinanzierung fast immer besser ist

Ein Teil der monatlich zu zahlenden Miete wird beim späteren Erwerb mit dem Kaufpreis der Immobilie verrechnet. Wie viel, muss verhandelt werden.

Um eine Immobilie per Mietkauf schrittweise zu erwerben, müssen Sie mehrere Verträge bei einem Notar abschließen. Käufer und Verkäufer schließen zugleich einen Mietvertrag und einen Kaufvertrag für die Immobilie ab. Darin müssen Sie sehr viele Punkte regeln. Einer davon ist, welcher Teil der Miete auf den Kaufpreis angerechnet wird.

Dabei gibt es unterschiedliche Modelle. Mal wird ein großer Teil der Miete angerechnet, mal zahlen die Mieter bei Vertragsschluss bereits eine größere Summe als Abschlagszahlung oder eine zusätzliche Tilgung und sogar Zinsen, wie bei einer Baufinanzierung.

Mietkauf mit Kaufpflicht: Es gilt, sehr viele Details in den Verträgen genau zu regeln

Ein Mietkauf mit Kaufpflicht ist am verbreitetsten. In diesem Fall unterzeichnen die beiden Parteien sowohl einen Mietvertrag als auch einen Kaufvertrag. Ein zentraler Punkt der zu regeln ist, sind die Bedingungen zu denen der Kauf erfolgen soll: Diese Variante des Mietkaufs sieht vor, dass der Mieter sich verpflichtet, nach einer gewissen festgelegten Zeit die Immobilie zu kaufen. Der Kaufpreis ist dann meistens bereits zum Mietbeginn – also viele Jahre vor dem Kauf – vertraglich festgeschrieben. Der Mietkäufer zahlt zum Kaufzeitpunkt die Restschuld auf einen Schlag. Die Eigentumsübertragung geschieht dann wieder durch einen Notar.

Daneben sollten in den Verträgen viele Detailfragen konkret geregelt sein, da der Mietkaufvertrag über sehr viele Jahre läuft.

Hier seien nur einige genannt:

• Wer übernimmt während der Vertragslaufzeit die erforderlichen Kosten für die Instandhaltung der Immobilie?
• Wer zahlt Grundsteuer und Gebäudeversicherung?
• Kann der Mieter während der Laufzeit von dem Mietkaufvertrag zurücktreten und falls ja, was passiert dann mit den bisher geleisteten Anzahlungen?
• Was passiert, wenn der Miete während der Vertragslaufzeit zeitweise oder dauerhaft nicht mehr zahlen kann, zum Beispiel wegen einer langfristigen Erkrankung?

Verbraucherschützer sehen Mietkäufe sehr kritisch

Es erfordert große Spardisziplin, neben der Miete den Restkaufpreis anzusparen. Die These vieler Verbraucherschützer: Den Mietkauf nehmen viele Menschen in Anspruch, die keine Baufinanzierung stemmen können, weil Sie bisher kein Eigenkapital ansparen konnten. Zudem ist die Miete in Mietkaufverträgen meist vergleichsweise hoch, daher hat diese Personengruppe oft auch Probleme damit, die Miete zu bezahlen und gleichzeitig den Kaufpreis anzusparen. Hinzu kommt, dass beim Mietkauf mit Kaufpflicht oft direkt bei Vertragsschluss eine Anzahlung zu leisten ist.

Die große Krux des Mietkaufs: Die lange Zeit zwischen Mietbeginn und Eigentumsübergang.

Wenn dann am Ende noch eine vereinbarte Restschuld-Zahlung (ein Restwert)ansteht, um Eigentümer zu werden, muss der Mieter gegebenenfalls noch ein Darlehen aufnehmen. Wenn die Kreditzinsen zwischenzeitlich deutlich gestiegen sind, kann das die persönliche Kalkulation über den Haufen werfen und es sehr erschweren, die Finanzierung zu bekommen und zu stemmen.

Mietkauf mit Kaufoption

Alternativ gibt es Modelle, bei denen der Mietkäufer sich nur die Option des Kaufes in den Mietvertrag schreiben lassen kann. Die Kaufoption sollte zwingend im Grundbuch der Immobilie eingetragen werden. Dazu ist die Einbindung eines Notars und eine genaue vertragliche Ausgestaltung des Optionsrechtes erforderlich.

Ein Kaufvertrag ist dann erst nötig, wenn der Mieter die Option nutzt. Achtung: Bei diesem Optionskäufen ist die Miete oft vergleichsweise hoch. So wollen Vermieter den Mietern einen Anreiz geben, die Kaufoption zu nutzen. Der Vorteil für den Mieter: Er oder Sie kann die Immobilie vor dem Kauf erstmal bewohnen. Bei diesem „Wohnen auf Probe“ können Sie beispielsweise versteckte Mängel entdecken, die Ihnen bisher nicht aufgefallen sind.

Seien Sie auch hier sehr vorsichtig und wägen Sie gründlich ab, ob die Bedingungen des Vertrags mit Ihren Zukunftsplänen zusammenpassen.

Ganz konkret: Das spricht gegen einen Mietkauf

Die Sparkasse Bremen rät also grundsätzlich vom Mietkauf ab. Neben der Vielzahl an Punkten, die vertraglich individuell geregelt sein sollten, gibt es 5 weitere Gründe:

1. Sie können bei einem Mietkauf keine staatlichen Förderungen nutzen. Alleine deswegen ist eine klassische Baufinanzierung meist günstiger.
2. Ein Mietkauf ist – gerade in Zeiten der Niedrigzinsen – meist teurer als eine klassische Baufinanzierung.
3. Sie sollten im Falle eines Mietkaufs besonders genau prüfen, ob die Immobilie gut gepflegt ist. Das muss nicht heißen, dass alle Mietkauf-Immobilien in schlechtem Zustand sind, Vorsicht ist aber angebracht.
4. Häufig steht im Mietkaufvertrag, dass die Mietenden schon während der Mietphase die Wohnung selbst instandhalten müssen – im Gegensatz zu normalen Mietverhältnissen, wo der Eigentümer für Reparaturen an Heizung und anderen baulichen Bestandteilen aufkommt. Das macht die Folgekosten eines Mietkaufs unkalkulierbar.
5. Es besteht das Risiko, dass der Verkäufer insolvent wird und dessen Gläubiger auf die Immobilie zugreifen.

Lassen Sie Angebote für Mietkäufe also unbedingt von einer Verbraucherschutzzentrale durchrechnen. Zusätzlich raten wir zu einer intensiven Beratung bei einem Notar Ihrer Wahl über die rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken sowie über sinnvolle Regelungen im Vertragswerk.

flexi: So geht Mietkauf 2.0

Für all diejenigen, die sich ein Eigenheim wünschen, aber noch keine Baufinanzierung stemmen können oder möchten, hat die Sparkasse Bremen das flexi-Modell entwickelt. Dieses bietet die dafür ins Leben gerufene Tochtergesellschaft Sparkasse Bremen flexi GmbH ab Frühjahr 2022 an.

flexi ist mit einem Mietkauf vergleichbar. Heißt: Man wohnt zunächst zur Miete in einem Haus oder in einer Wohnung, die man nach einer vereinbarten kaufen kann. Im flexi-Fall sind das fünf Jahre. Doch man ist deutlicher flexibler – und hat deutlich weniger Risiken als bei einem klassischen Mietkauf. Heißt: Niemand ist verpflichtet, die bewohnte Immobilie zu kaufen. Wenn das Haus nach fünf Jahren doch nicht passt, oder sich die Lebenssituation geändert hat, muss man von der Kaufoption keinen Gebrauch machen. Man lebt einfach zur Miete weiter in der Immobilie – oder sucht sich ein anderes flexi-Haus aus.

Die Vorteile von flexi auf einen Blick:

• Kein Kaufzwang
• Keine Anzahlung nötig
• Kurze Laufzeit
• Nachvollziehbare, ortsübliche Mieten inklusive Mietpreisbremse
• flexi kauft die jeweilige Immobilie und übernimmt als Eigentümer alle Kaufneben-, Sanierungs- und Instandhaltungskosten
• Fester und zu fairen Konditionen ermittelter Kaufpreis
• Miete sowie Kaufpreis können durch schrittweise Anteilszahlungen gesenkt werden, die im Falle einer Kündigung zurückgezahlt werden

→ Sie wollen mehr über unser flexi-Modell erfahren? Dann lesen Sie sich unseren ausführlichen Artikel durch.

Fazit: Die Risiken beim Mietkauf überwiegen

Wägen Sie sorgfältig ab, ob eine Baufinanzierung nicht günstiger für Sie ist. Wenn wirklich ein Mietkauf in Frage kommt, können wir die Wichtigkeit einer intensiven Beratung über die damit verbundenen rechtlichen und wirtschaftlichen Aspekte gar nicht häufig genug betonen. Eine sinnvolle Möglichkeit kann ein Mietkauf innerhalb der Familie sein. Etwa, wenn Kinder oder Enkel eine Immobilie, die im Familienbesitz ist, kaufen wollen, aktuell aber keine Bank finden, die das finanzieren würde.

Innerhalb der Familie kann ein Mietkauf eine geeignete Option sein. Aber selbst dann sollten Sie sich rechtlich gut beraten lassen.

Auch hier gilt natürlich: Prüfen Sie die Immobilie ausgiebig. Ziehen Sie gegebenenfalls einen Sachverständigen hinzu. Sie sollten in jedem Fall eine intensive Rechtsberatung wahrnehmen, bevor Sie während der langen Laufzeit des Mietkaufvertrages eine unliebsame Überraschung erleben.

Sie merken es vielleicht: Es spricht vieles dafür, dass eine normale Baufinanzierung schlichtweg einfacher ist. Sollte diese für Sie noch nicht infrage kommen, schlagen wir Ihnen unser flexi-Modell vor – denn es ist die bessere, sicherere und flexiblere Alternative zum Mietkauf.