Baufinanzierung für Selbstständige

Vom Nachweis der Einkünfte über rechtzeitige Jahresabschlüsse bis zur Rentenvorsorge

Wenn es um den Kauf einer Immobilie geht, haben Selbstständige sowie Freiberufler und Freiberuflerinnen oft andere Hürden zu überwinden als Angestellte. Schließlich ist beispielsweise das Einkommen teilweise nicht so regelmäßig. Oder viel vom eigenen Vermögen steckt im Unternehmen, sodass wenig Eigenkapital für die Baufinanzierung zur Verfügung steht. Jörg Neunaber vom Kernteam IC Baufinanzierung Spezial der Sparkasse Bremen kennt sich aus mit den Fragen, die eine Baufinanzierung für Selbstständige mit sich bringt.

Was sind die Herausforderungen bei einer Baufinanzierung für Selbstständige?

Eine der ersten Hürden ist der Nachweis der Einkünfte. „Denn im Gegensatz zu Angestellten müssen Selbstständige Nachweise für drei Jahre statt für drei Monate vorlegen“, erklärt der Experte. Für Existenzgründer und -gründerinnen bestünden zusätzliche Hürden. „Hier reichen oft die vorhandenen, nachweisbaren Einkünfte nicht, wenn diese weniger als drei Jahre umfassen.“

Ein weiterer Aspekt ist laut Jörg Neunaber die termingerechte Fertigstellung von Jahresabschlüssen (Offenlegung §18 KWG). „Oft hat das Finanzamt die Fristen zur Einreichung verlängert, was der Steuerberater beziehungsweise die Steuerberaterin dann ausnutzt. Aber wir benötigen trotzdem aktuelle Zahlen, da nützen verlängerte Fristen beim Finanzamt nichts.“

Zudem gibt es keinen festgelegten, starren Renteneintrittsbeginn. „Selbstständige können eigenständig entscheiden, wann sie in Rente gehen.“ Dieser Termin solle aber sinnvoll nach dem beruflichen Betätigungsfeld gewählt werden. Es gebe beispielsweise Rechtsanwältinnen oder Dozenten, die im eventuell geringeren Umfang noch deutlich bis in die 70er weiterarbeiten können und wollen. Dagegen wollten handwerklich tätige und körperlich stark beanspruchte Selbstständige eher nicht bis ins hohe Alter tätig sein.

„Darüber hinaus gibt es nach Beendigung der selbstständigen Tätigkeit häufig keine vernünftige Rentenvorsorge. Stattdessen besteht oft lediglich die Möglichkeit, die Firma zu verkaufen, deren Wert man heute aber noch nicht einschätzen kann.“ Daher stehe vielfach kein freies Vermögen zu Beginn des Renteneintritts zur Verfügung. „Dies schränkt die Kreditvergabemöglichkeiten über den möglichen Renteneintritt hinaus ein“, erläutert der Fachmann.

Worauf sollten Selbstständige bei einer Baufinanzierung besonders achten?

Jörg Neunaber fasst die wichtigsten Punkte für Selbstständige sowie Freiberufler und Freiberuflerinnen zusammen:

• Die verpflichtende monatliche Rate sollte man nicht zu hoch ansetzen. Stattdessen lieber mit zusätzlichen Sondertilgungsmöglichkeiten die Laufzeiten beeinflussen.
• Trotzdem muss die Laufzeit in der Regel bis zum geplanten Renteneintritt begrenzt werden (mit der Regeltilgung). Denn nach Vorgaben des Verbraucherdarlehensrechts spielt die Sondertilgungsmöglichkeit bei der Beurteilung keine Rolle.
• Neben der selbst genutzten Immobilie sollten Selbstständige auch anderweitig für das Alter vorsorgen – zum Beispiel mit anderen Immobilien zur Vermietung oder Rentenverträgen. Denn die schuldenfreie eigens genutzte Immobilie kostet im Alter weiter, etwa durch Nebenkosten, und bringt finanziell nichts ein.

Wie können sich Selbstständige am besten auf ein Gespräch mit einer Bank vorbereiten?

„Wichtig ist für ein Finanzierungsgespräch vor allem, alle wichtigen Unterlagen für eine Kreditwürdigkeitsprüfung bereitzuhalten“, sagt Jörg Neunaber. Dazu gehörten:

• Jahresabschlüsse der letzten beiden Jahre zuzüglich betriebswirtschaftliche aktuelle Auswertung des laufenden Jahres
• Einkommensteuerbescheide der letzten zwei Jahre
• Auflistung der privaten monatlichen Einnahmen und Ausgaben – am besten dazu vorher einen Bogen zur Selbstauskunft und Vermögensaufstellung von der Bank anfordern

Zudem sei entscheidend, sich im Voraus genau zu überlegen, welche zusätzliche Belastung durch ein Darlehen möglich ist und ob es ansonsten besondere Wünsche zur Finanzierung gibt, sagt der Experte. „Damit kann ein Angebot nach individuellen Wünschen erstellt werden, das dann mit den gesetzlichen Vorgaben abgeglichen werden kann.“

Vorteile für eine Baufinanzierung bei der Sparkasse

Jörg Neunaber empfiehlt allen Selbstständigen, sich rund um die Baufinanzierung ausführlich beraten zu lassen. Für ihre Ansprüche habe die Sparkasse spezialisierte Fachleute. Zudem gebe es mehrere Vorteile. „Die Plausibilitätsprüfung eingereichter Unterlagen ist bei Bestandskunden und -kundinnen über vorhandene Konten zum Beispiel deutlich einfacher.“ Bereits eingereichte Unterlagen aus vorherigen Vorgängen lägen außerdem schon vor.

Ein weiterer Vorteil einer Beratung bei der Sparkasse: „Bei der Existenzgründung analysiert das Team des Corporal Finance die eingereichten vorliegenden Unterlagen und gleicht diese im Branchenvergleich ab. So haben auch Existenzgründer und -gründerinnen, die noch keine drei Jahre am Markt sind, die Möglichkeit für eine Baufinanzierung.“