Eigenkapital beim Hauskauf

Was ist Eigenkapital?

Definieren wir es ganz klar und streng, ist Eigenkapital ausschließlich Ihr aktuelles, bewegliches Kapital. Geld, das Sie auf der Bank haben und sofort für die Baufinanzierung nutzen können. Kein Eigenkapital ist also ein Festgeld, dass erst in sechs Monaten fällig ist. Oder festverzinsliche Wertpapiere in einem Wertpapierdepot, die erst in einigen Monaten fällig werden.

Sparkassen und Banken denken diesen Begriff etwas weiter. In Beratungsgesprächen reden wir mit Kunden über potenzielles Eigenkapital, also Kapital, das zum Beginn der Baufinanzierung ohne Wenn und Aber zur Verfügung steht.

Das ist (potenzielles) Eigenkapital beim Hauskauf:

• Ein Bausparvertrag, wenn Sie über den angesparten Betrag zu Beginn der Baufinanzierung verfügen können.
• Ein Festgeldkonto, wenn zu Beginn der Baufinanzierung das Geld an Sie ausgezahlt wird.
• Das Guthaben auf Sparbüchern.
• Eine Lebensversicherung, die zum Zeitpunkt der Baufinanzierung „fällig“ ist und dann zur Auszahlung kommt.
• Aktien und andere Wertpapiere, die Sie sofort verkaufen können und wollen.
• Alle materiellen Wertgegenstände in Ihrem Besitz, die Sie zeitnah zu Geld machen können und – vor allem – möchten. Das können Goldbarren, Gemälde, Schmuck oder auch ein Oldtimer sein.

Achtung: Gerade wenn Preis und kalkulierter Wert einer Immobilie stark auseinander gehen, sollten Sie mit Ihrer Bank über das Thema Ersatzsicherheiten sprechen. Die Differenz zwischen einem geschätzten Wert und dem Preis, den Sie zu zahlen bereit sind, ist möglicherweise wichtig für die Baufinanzierung.

Wie ist es mit eigenen handwerklichen Leistungen oder privaten Bauhelfern – ist das nicht Eigenkapital?

Indirekt stimmt das. Denn die Eigenleistung (Streichen, Fußboden verlegen, und so weiter) senkt die Handwerker-Lohnkosten – und damit die Baukosten. So verbessern Sie das Verhältnis des eingebrachten Eigenkapitals gegenüber der Darlehenssumme. Bringen Sie für den Bau oder eine Sanierung kein echtes Eigenkapital ein, können Sie die Darlehenssumme durch Eigenleistungen senken.

Ein klassisches Missverständnis: Eigenleistungen mindern die Gesamtbaukosten – das stimmt. Als originäre Eigenleistung zählt aber nur die Arbeit. Das Material wird bei einer Baufinanzierung in der Regel mitfinanziert, zum Beispiel die Fliesen. Die Arbeitsstunden des Bauherren oder der Bauhelfer werden aber nicht mit einem Stundensatz bewertet und ergeben am Ende keinen Betrag in Euro, werden also nicht wertsteigernd auf den Immobilienwert angerechnet.

Die sogenannte Muskelhypothek als Eigenkapital beim Hauskauf birgt allerdings Risiken:

• Sie müssen plausibel nachweisen, wie viel und was Sie selbst machen.
• Viele Berufstätige unterschätzen den Zeitaufwand.
• Durch Eigenleistungen kann sich die Bauzeit verlängern – je nach Tempo, in dem Sie arbeiten können oder wollen.
• Eigenleistungen heben die Gewährleistung für bestimmte Bauabschnitte auf.
• Viele Bauherren überschätzen die eigenen Handwerksfähigkeiten.
• Hilfe durch Freunde und Verwandte ist vielleicht nicht so zuverlässig wie ursprünglich geplant.
• Einen möglichen „Lohnersatz“ für Bauhelfer müssen Sie aus eigenen Mitteln aufbringen.
• Helfer aus dem Freundes- oder Bekanntenkreis oder der Familie müssen versichert werden.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Wohnungs- oder Hauskauf?

Dafür gibt es keine verbindliche Regel. Ein mindestens erforderliches Eigenkapital gibt es also nicht. Unsere Experten betrachten jeden „Kaufwunsch“ individuell. Als Faustformel gilt im allgemeinen: Zumeist reicht es, wenn Sie die Kaufnebenkosten für den Hauskauf aus eigenen Mitteln bezahlen. Die Kaufnebenkosten sind nicht im Kaufpreis der Wohnung oder des Hauses enthalten und damit nicht Teil der Baufinanzierung.

Bringen Sie kein Geld für die Kaufnebenkosten mit, können Sie diese im Einzelfall über einen weiteren Kredit finanzieren, der losgelöst von der Baufinanzierung ist. Eine Voraussetzung dafür ist, dass Sie ein gutes und regelmäßiges Einkommen haben und am Ende jeden Monats davon noch ausreichend Geld übrig ist – Ihre monatliche Bilanz also deutlich positiv ist.

Eine 100 %-Finanzierung der Immobilie ist heute nicht mehr ungewöhnlich.

Hauskauf ohne Eigenkapital – das sind die Voraussetzungen

Fabian Nolte spricht in unserer Videoserie mit einer Beraterin, die die Frage nach dem Eigenkapital täglich hört:

Natürlich sind Darlehen teurer, wenn Sie wenig oder kein Eigenkapital einbringen

Aber die niedrigen Bauzinsen bedeuten heute für viele junge Familien, dass die Tilgung einer Baufinanzierung fast immer günstiger ist als die Miete einer Wohnung. Die entscheidende Frage ist nicht „Wie viel muss ich?“, sondern „Wie viel kann ich?“.

Wie viel Eigenkapital kann und will ich einsetzen, um die Konditionen für die Baufinanzierung zu verbessern – und wie viel Kapital brauche ich eher als Rücklage?

Es gilt noch immer: Je mehr Eigenkapital Sie bei einem Hauskauf einbringen können, desto besser. Denn Eigenkapital macht das Darlehen in doppelter Hinsicht günstiger. Einerseits sorgt ein hohes Eigenkapital für einen besseren Zinssatz. Banken verlangen einen kleineren Zinssatz, wenn Sie Ihre Finanzierung direkt auf ein breites Eigenkapital-Fundament stellen.

Zudem ist mit mehr Eigenkapital auch der Finanzierungszeitraum kleiner (oder die monatliche Belastung geringer). Denn Sie müssen so einen kleineren Teil des Kaufpreises finanzieren. Ihr Eigenheim ist schneller abbezahlt und Sie sparen monatliche Zinszahlungen. Andersrum bedeutet ein längerer Finanzierungszeitraum immer, dass Sie länger eine monatliche Zinsbelastung haben.

Eigenkapital macht Darlehen günstiger – ist aber keine Voraussetzung für eine gelungene Baufinanzierung.

Welche Vermögenswerte sollte ich auflösen und als Eigenkapital einbringen?

Oft hören wir in unseren Beratungsgesprächen: „Ist es besser, meine Ersparnisse und Geldanlagen aufzulösen und als Eigenkapital einzubringen?“ Unsere Antwort darauf: nicht grundsätzlich. Sie benötigen gerade während einer Baufinanzierung Rücklagen. Sonst müssen Sie für die Autoreparatur zwischendurch ein weiteres Darlehen aufnehmen, das Ihre finanzielle Situation belastet.

Und es gibt noch andere „Baustellen“, für die Sie Rücklagen brauchen. Eine Reparatur an der eigenen Immobilie geht schnell mal in die Tausende. Etwa wenn im Haus eine neue Heizung erforderlich ist. Je älter die Immobilie ist und je länger die letzte große Modernisierung her ist, desto größer ist das Risiko, dass etwas auf Sie zukommen kann.

Auch renditestarke Geldanlagen sollten Sie nicht unbedingt auflösen

Wägen Sie ab: Ist es sinnvoll, auf die Aktien- oder Zinserträge Ihrer Wertpapiere zu verzichten, um den Zinssatz um ein Zehntelprozent zu senken? Oder behalten Sie diese zusätzlichen Einkünfte oder Einnahmen lieber? Verkaufen die Wertpapiere – oder einen Teil – doch besser nur im Notfall. Sie könnten die jährliche Rendite Ihrer Geldanlagen auch für Sondertilgungen nutzen, wenn Sie auf das Geld verzichten können.

Sicherheit und Flexibilität durch Rücklagen sind letztlich günstiger als ein geringfügig höheres Eigenkapital.

Stöbern Sie hier weiter zum Thema „Mein Zuhause“ oder lesen Sie unseren Ratgeber über Baufinanzierungen – wir wünschen jedenfalls viel Erfolg bei Ihrem Weg in die eigenen vier Wände.