Immobilie als Eigenkapital
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Wie kann ich mein Wohneigentum in eine neue Immobilienfinanzierung einbringen?

Jens Marschalek kennt zwei Möglichkeiten, wie Sie Ihre bestehende Immobilie für eine Finanzierung nutzen können

Manchmal kaufen sich junge Singles oder Paare früh – etwa zum Berufseinstieg – eine kleine Eigentumswohnung. 15 Jahre später wollen sie sich dann vergrößern. Die Eigentumswohnung wird vielleicht zu klein und ist zu einem großen Teil abbezahlt. Aus unseren Beratungsgesprächen kennen wir die Frage: Kann ich mein bestehendes Wohneigentum in eine Baufinanzierung einbringen – oder soll ich meine alte Immobilie direkt verkaufen? Weil wir diese Nachfragen immer häufiger hören, schreibt Jens Marschalek, unser Experte für Baufinanzierungen, wie Sie vorgehen können.

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Zählt eine Immobilie als Eigenkapital?

Oft hören unsere Berater bei Finanzierungsgesprächen Nachfragen wie diese: „Meine bestehende Immobilie ist Eigenkapital, oder?“ Das stimmt, weil Ihre eigene Immobilie Ihre Kreditwürdigkeit erhöht, wenn sie bereits zum Teil abbezahlt oder komplett schuldenfrei ist. Eine Immobilie ist aber nicht im klassischen Sinne ein Grundsockel für eine Finanzierung – und wäre damit streng gesehen nur dann Eigenkapital, wenn sie verkauft würde.

Aber es gibt zwei gute Möglichkeiten, eine bestehende Immobilie in eine Baufinanzierung einzubringen.

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Möglichkeit 1: Eine Immobilie als Eigenkapital-Ersatz

Sie können Ihre Eigentumswohnung als zusätzliche Sicherheit in eine Baufinanzierung einbringen. Die Bank bestellt dann entweder an der bereits vorhandenen Immobilie eine neue Grundschuld. Oder sie nutzt „freie“ Grundschulden, die bereits an der Immobilie eingetragen sind. Gegebenenfalls passiert das im Rahmen einer Abtretung, falls diese Grundschulden für eine andere Bank eingetragen sind.

Zwei Beispiele für eine Immobilie als Eigenkapital-Ersatz

Es können zwei Hauptziele damit verbunden sein, die „Alt“-Immobilie in die Finanzierung einzubinden:

  1. Um einen niedrigeren Zinssatz bei der neuen Baufinanzierung zu erhalten – durch die zusätzliche Sicherheit.
  2. Um die Finanzierung überhaupt zu ermöglichen. Wenn zum Beispiel der Kaufpreis der Immobilie deutlich über dem ermittelten Wert der Immobilie liegt und eine Bank die Finanzierung daraufhin eigentlich ablehnen würde.

Erklärung zu Punkt 1

Folgendes Beispielszenario:

  1. Der Wert der bestehenden Immobilie 1 beträgt 100.000 Euro, auf der Immobilie liegt noch ein Restkredit von 40.000 Euro.
  2. Die neue Immobilie 2 hat einen Kaufpreis von 200.000 Euro und soll auch in dieser Höhe finanziert werden.
  3. Ohne die bestehende Immobilie 1 wäre die Finanzierung der Immobilie 2 eine Vollfinanzierung und der Zinssatz entsprechend höher.
  4. Mit der Immobilie 1 (und einer entsprechenden zusätzlichen Absicherung daran) sieht es allerdings anders aus:
    1. Der addierte Immobilienwert beträgt 300.000 Euro.
    2. Der addierte Kreditbetrag beträgt 240.000 Euro.
    3. In Prozent ausgedrückt betragen die Gesamtverbindlichkeiten in diesem Fall dann nur 80% des reinen Immobilienwertes: 240.000 von 300.000 Euro.

Dadurch bekommen Sie einen deutlich besseren Kreditzins für die neue Baufinanzierung über 200.000 Euro als bei einer Finanzierung ohne die ergänzende Absicherung an der 1. Immobilie.

Erklärung zu Punkt 2

Die aktuelle Marktsituation kann dazu führen, dass der Preis einer Immobilie deutlich über dem Wert liegt, den eine Bank als Sachwert der Immobilie ermittelt. Denn die Nachfrage treibt die Preise in die Höhe. In diesen Fällen lehnen Banken manchmal die Finanzierung einer hochpreisigen Immobilie ohne weitere Sicherheiten ab. In einem solchen Fall kann eine Absicherung der Finanzierung mit einer weiteren Immobilie eine Lösung sein – etwa eine inzwischen zu kleine Eigentumswohnung.

Eine Grundschuld ist ein sogenanntes Pfandrecht. Wenn Sie eine Grundschuld auf Ihr Grundstück eintragen, haften Sie mit diesem Grundstück für einen bestimmten Geldbetrag. Der Eigentümer des Grundstückes erklärt sich durch diese Grundschuld einverstanden, dass im äußersten Falle das Grundstück gepfändet und zwangsversteigert wird, um Schulden zu begleichen. Eine Grundschuld wird im Grundbuch der Immobilie eingetragen. Im Grundbuch einer Immobilie können mehrere Gläubiger eingetragen sein. Dann werden die Gläubiger, die im Grundbuch eingetragen sind, nach der Reihenfolge der Eintragung bedient. Der erste mit einer Grundschuld eingetragene Gläubiger ist der Gläubiger „ersten Ranges“ und hat das erste Recht auf Erlöse bei einer Zwangsversteigerung. Kreditinstitute honorieren es daher zumeist, wenn Sie Gläubiger „ersten Ranges“ sind.

Zwangsversteigerungen auf Grundlage einer Grundschuld sind aber sehr langwierig und daher meist für Gläubiger und Schuldner gleichermaßen unerwünscht und kostenintensiv. Daher versuchen Gläubiger fast immer mit ihren Schuldnern eine nachhaltige Vereinbarung zur Rückführung der Darlehen zu erzielen.

Die Zwangsversteigerung ist sehr selten. Wenn die Immobilie wirtschaftlich nicht zu halten ist, ist ein freier Verkauf am Markt immer sinnvoller. Zur Zwangsversteigerung kommt es nur, wenn der Kunde nicht mehr zahlen kann und einem freien Verkauf der Immobilie nicht zustimmt – oder diese am freien Markt unverkäuflich ist. Es ist aber der allerletzte und in der Praxis sehr seltene Weg.

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Möglichkeit für junge Kunden: Immobilie der Eltern einbringen

Auch die Immobilie der Eltern oder anderer Verwandter können junge Paare als zusätzliche Sicherheit in eine Baufinanzierung einbringen.

Gerade wenn Sie Ihr zukünftiges Eigenheim ohne Eigenkapital finanzieren möchten, ist eine Immobilie der Eltern als zusätzliche Sicherheit eine gute Möglichkeit.

Das sollten Sie natürlich in der Familie gut abwägen. Denn Sie beziehen immerhin fremde Werte in die eigene Baufinanzierung mit ein. Sind Sie allerdings mit wenig oder ohne Eigenkapital unterwegs, verändert eine derartige Sicherheit Ihre Ausgangsposition deutlich. Für Sparkassen und Banken sind diese Sicherheiten ein gutes Signal. Eine Immobilie steht für ganz konkrete Sachwerte. Ein unbefristeter Arbeitsvertrag kann enden. Ein Mensch kann erwerbsunfähig werden. Das „Betongold“ hingegen ist ein realer Wert, der nur in den seltensten Fällen an Wert verliert.

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Möglichkeit 2: Die Immobilie vermieten und damit die eigene Baufinanzierung stärken

Ihre Eigentumswohnung könnten Sie verkaufen, wenn Sie ohnehin nicht mehr drin wohnen. Dann hätten Sie mehr Startkapital für eine größere Baufinanzierung. Aber: Viele unserer Kunden möchten ihr Wohneigentum behalten. Das ist verständlich. Wer weiß schon, ob in Zukunft doch noch mal Eigenbedarf besteht? Vielleicht planen Sie ja, dass Ihre Kinder irgendwann dort einziehen? Zudem haben Sie sich vermutlich früher in die Immobilie verliebt – oder viel Arbeit reingesteckt.

Oft ist eine Vermietung der effizientere, wirtschaftlichere Weg

Denn mit einer Vermietung erhöhen Sie ganz direkt Ihre monatlichen Einkünfte. Vielleicht ist die Miete, die Sie für Ihre Wohnung bekommen, sogar spürbar höher als die monatliche Tilgung?

Eine weitere Möglichkeit ist, dass Sie mit den Mieteinkünften erst einmal verstärkt ihre bestehende Eigentumswohnung abbezahlen. Dann profitieren sie später von der vollen Höhe der Mietzahlung. Ob sich das lohnt, ist abhängig von der individuellen Situation. Oft lohnt es sich aber nicht, da Sie die Zinsaufwendungen für eine finanzierte Wohnung, die vermietet ist, steuerlich als Werbungskosten von den Mieteinnahmen absetzen können. Deswegen macht es wirtschaftlich meistens mehr Sinn, die selbstgenutzte Immobilie verstärkt abzubezahlen.

Monatliche Mieteinkünfte sind in jedem Fall gut für Ihre Baufinanzierung. Denn entweder können Sie monatlich mehr zahlen oder Sie bilden schneller Rücklagen.

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Der Bauträger übernimmt fast alle Aufgaben, die ansonsten der Bauherr übernehmen müsste. Denn wenn Sie einen Bauträger beauftragen, ist dieser auch ganz offiziell der Bauherr. Von allen Bau-Alternativen (Architekt, Generalunternehmer, Fertighaus) bietet der Bauträger das umfangreichste und für Sie „bequemste“ Paket.

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Ungenutzte Rücklagen bieten Gelegenheiten für Sondertilgungen oder schützen Sie bei unvorgesehenen Ausgaben vor weiteren Darlehen. Wenn Sie für die neue Waschmaschine sofort wieder ein neues Darlehen aufnehmen müssen, kommen Sie schnell in finanzielle Schwierigkeiten. Und eine Waschmaschine ist da noch harmlos.

Bei Bestandsimmobilien fallen Reparaturen an – früher oder später. Das kann auch mal fünfstellig sein. Darauf müssen Sie vorbereitet sein, wenn Sie eine Immobilie kaufen.

Mit Rücklagen wappnen Sie sich gegen unerwartete finanzielle Belastungen, die zu weiteren Darlehen führen. Denn das kann in einen Teufelskreis aus fehlenden Geldmitteln und immer neuen Krediten führen. Gerade wenn Sie eine Immobilie mit mehreren Wohneinheiten vermieten, kommt jedoch administrativer Aufwand auf Sie zu – dabei unterstützen wir Sie gerne.

Fazit: Es ist gut, wenn Sie schon Eigentum haben und eine neue Immobilienfinanzierung wollen. Denn durch die beiden hier gezeigten Möglichkeiten ist Ihre Ausgangsposition besser.

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