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gutachten ermitteln den wert einer Immobilie
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Gutachten für die Bewertung einer Immobilie sind komplex

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Einen ersten Überblick verschaffen Schnellchecks – wie der S-ImmoPreisfinder der Sparkasse Bremen

In erstaunlich vielen Situationen im Leben ist es wichtig, den Wert einer Immobilie genau zu kennen. Naheliegend sind dabei die Themen Kauf und Verkauf. Aber auch im Falle von Heirat, Scheidung, Erben und Vererben sowie zur detaillierteren Vermögensübersicht oder etwa bei Steuerfragen ist es sinnvoll, zu wissen, was Wohnung, Haus oder Grundstück wert sind. Wie lässt sich das am besten herausfinden?

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Was ist eine Immobilie wert? Eine erste ungefähre Einschätzung liefert der Schnellcheck S-ImmoPreisfinder der Sparkasse Bremen. Gutachten sind zudem möglich. Hayat Issa

Die Bewertung einer Immobilie ist eine ziemlich komplexe Angelegenheit. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle. Einen ersten Überblick verschaffen Schnellchecks wie der
S-ImmoPreisfinder der Sparkasse Bremen. Dieser ermittelt anhand weniger Eckdaten eine individuelle Wohnmarktanalyse. Sie basiert auf den gesetzlichen Norm-Bewertungsverfahren, bestimmten Wohnlagen und tagesaktuellen Vergleichsobjekten. Der S-ImmoPreisfinder liefert aber nur eine ungefähre, richtungsweisende Einschätzung des jeweiligen Objekts – ein individuelles Gutachten kann er nicht ersetzen.

Gutachten von Sachverständigen

Wer es also genau wissen möchte, sollte sich an eine Fachfrau oder einen Fachmann wenden – wie zum Beispiel an Tillmann Unger von Unger-Immobilienservice.de. Er arbeitet seit 1997 als Architekt und Bausachverständiger mit dem Schwerpunkt Immobilienbewertung und Beleihungswertermittlung hauptsächlich in Bremen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein. „Sachverständigengutachten werden immer wieder in Auftrag gegeben, wenn es um Vermögensauseinandersetzungen geht. Sei es in Erbschaftsangelegenheiten, bei Steuerstreitigkeiten oder Zugewinnausgleichsansprüchen bei Scheidung,“ berichtet er aus seinem Berufsalltag. „In den meisten Fällen geht es aber um Kauf und Verkauf –  und die Nachfrage ist gleichbleibend hoch, unabhängig von Corona“,  erklärt er mit Bezug auf die derzeitige Lage.

Arten von Gutachten

Man unterscheidet bei der Immobilienbewertung zwischen Kurz- und Vollgutachten. Das Kurzgutachten, das bei den meisten Anbietern und Anbieterinnen zwischen 250 bis 300 Euro kostet, enthält in der Regel eine Baubeschreibung und eine Bewertung. Es verzichtet jedoch im Gegensatz zum Vollgutachten auf eine ausführliche Dokumentation der Wertansätze.

Das Vollgut- oder Verkehrswertgutachten (nach Paragraf 194 Baugesetzbuch), das – abhängig vom Objekt – circa 2000 bis 3000 Euro kosten kann, ist dagegen sehr detailliert und für die Sachverständige oder den Sachverständigen mit entsprechend mehr Aufwand verbunden. „Drei bis vier Tage arbeite ich durchschnittlich daran“, sagt Tillmann Unger, „plus Besichtigung.” Die Bewertung der vorgefundenen Bausubstanz, die Klärung diverser baurechtlicher Fragen, die Dokumentation durch Fotos und viele weitere Punkte gehören zum Umfang des Vollgutachtens. Dieses hat auch vor Gericht Bestand.

Preisentscheidung nicht aus dem Bauch heraus

Insbesondere beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie sei die Erstellung von Gutachten dringend zu empfehlen. „Denn der wichtigste Aspekt beim Verkauf ist die Kaufpreisfindung. Die Entscheidung für einen bestimmten Preis ist nicht einfach aus dem Bauch heraus, sondern wohlüberlegt und fundiert zu treffen“, betont Unger. So lasse sich von vornherein vermeiden, dass man ihn entweder utopisch hoch oder zu niedrig ansetzt. Und das helfe letztlich nicht nur der Verkäuferin oder dem Verkäufer, sondern auch der kaufenden Seite.

„Der Wert der Immobilie ist, abgesehen von Lage und Raumangebot, in hohem Maße abhängig von der Bausubstanz,“ fährt der Experte fort. Baumängel und Sanierungsbedarfe werden oft nicht erkannt oder falsch eingeschätzt. „Dabei ist Ärger programmiert: zuerst auf der Seite der Käuferinnen oder Käufer. Aber auch bei den Kreditgebenden und Verkaufenden, die unter Rechtfertigungsdruck geraten und im schlimmsten Fall mit gerichtlichen Verfahren konfrontiert werden.“

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Autorenbild Hayat Issa

Von Hayat Issa

Ich bin eine waschechte Bremer Deern, auch wenn es mich mittlerweile mit Mann, Tochter und Hundedame von der Weser an die – zum Glück nicht weit entfernte – Hunte verschlagen hat.

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