Immobilienkauf ohne Trauschein: So sichern sich unverheiratete Paare ab

Wichtige Regeln für Finanzierung, Eigentum und gemeinsame Vorsorge

Ob Altbremer Haus, Eigentumswohnung in der Neustadt oder Reihenhaus am Stadtrand: Der Traum von den eigenen vier Wänden ist auch in Bremen keine Frage des Trauscheins. Unverheiratete Paare können ebenso wie Eheleute gemeinsam eine Immobilie kaufen und finanzieren. Allerdings gelten ohne Ehe einige rechtliche Besonderheiten. Wer frühzeitig klärt, wem die Immobilie gehört, wer für den Kredit haftet und was im Ernstfall passiert, schafft eine solide Grundlage für die gemeinsame Zukunft.

Haus kaufen ohne Heirat: Was ist anders?

Ob frisch verliebt oder seit vielen Jahren ein Paar: Für den gemeinsamen Immobilienkauf ist eine Hochzeit keine Voraussetzung. Auch unverheiratete Paare können ein Haus oder eine Wohnung erwerben und dafür eine Baufinanzierung abschließen. Allerdings gibt es einen wichtigen Unterschied: Während für Eheleute bestimmte gesetzliche Regelungen etwa zum Güterrecht und zum Erbrecht bestehen, müssen unverheiratete Paare viele Fragen eigenständig klären.

Das betrifft insbesondere die Eigentumsverhältnisse, die gemeinsamen finanziellen Verpflichtungen und den Fall, dass die Beziehung endet oder eine Person verstirbt. Deshalb lohnt es sich, schon vor dem Kauf offen über Geld, Eigentum und die gemeinsame Zukunft zu sprechen. Auch wenn das zunächst wenig romantisch klingt: Klare Vereinbarungen können beiden Seiten langfristig Sicherheit geben.

Wem gehört die gemeinsame Immobilie?

Ein wichtiger Schritt beim gemeinsamen Hauskauf ist die Frage, wer als Eigentümerin oder Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Denn grundsätzlich richtet sich das Eigentum an der Immobilie nach dem Grundbuch – nicht danach, wer wie viel Geld für den Kauf oder die laufende Finanzierung aufbringt.

Unverheiratete Paare können sich beispielsweise zu jeweils 50 Prozent als Miteigentümer eintragen lassen. Es sind aber auch andere Eigentumsanteile möglich, etwa 60 zu 40 oder 70 zu 30 Prozent. Das kann sinnvoll sein, wenn eine Person deutlich mehr Eigenkapital einbringt als die andere.

Ein Beispiel: Ein Paar kauft gemeinsam ein Haus in Bremen. Eine Person steuert 100.000 Euro Eigenkapital bei, die andere 30.000 Euro. Beide beteiligen sich anschließend an den monatlichen Kreditraten. In diesem Fall sollten sie gemeinsam prüfen, welche Eigentumsverteilung angemessen ist und wie ihre unterschiedlichen finanziellen Beiträge berücksichtigt werden. Die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals bestimmt die Eigentumsanteile nicht automatisch. Auch die gemeinsame Kreditfinanzierung und weitere Vereinbarungen können bei der Gestaltung eine Rolle spielen.

Wichtig ist außerdem: Steht nur eine Person im Grundbuch, wird die andere durch die Beteiligung an Kreditraten oder Renovierungskosten nicht automatisch Miteigentümerin oder Miteigentümer. Finanzielle Ausgleichsansprüche können unter bestimmten Voraussetzungen bestehen. Sie sollten aber nicht dem Zufall überlassen werden. Die gewünschten Eigentumsverhältnisse sollten deshalb bereits vor dem Notartermin besprochen werden. Bei unterschiedlichen finanziellen Beiträgen kann eine zusätzliche vertragliche Vereinbarung sinnvoll sein.

Gemeinsame Finanzierung: Wer haftet für den Immobilienkredit?

Auch ohne Trauschein können Paare einen gemeinsamen Immobilienkredit aufnehmen. Für die Bank stehen dabei vor allem die finanziellen Voraussetzungen im Mittelpunkt: Einkommen, Eigenkapital, vorhandene Verpflichtungen und die langfristige Tragbarkeit der Finanzierung. Bei einem gemeinsamen Darlehen können beide Einkommen in die Finanzierungsprüfung einfließen.

Besonders wichtig ist die Frage der Haftung. Unterschreiben beide Partner den Darlehensvertrag als gesamtschuldnerisch haftende Kreditnehmende, kann die Bank grundsätzlich von jeder Person die Erfüllung der gesamten offenen Darlehensverpflichtung verlangen. Das gilt unabhängig davon, wie die Eigentumsanteile im Grundbuch verteilt sind oder wer im Alltag die Kreditraten überweist.

Ein Beispiel: Zwei Personen kaufen gemeinsam ein Haus und nehmen dafür einen Kredit auf. Sie vereinbaren untereinander, dass jede Person die Hälfte der Monatsrate zahlt. Kann eine Person ihren Anteil später nicht mehr aufbringen, kann die Bank grundsätzlich die vollständige fällige Rate von der anderen verlangen.

Auch eine Trennung ändert daran zunächst nichts. Wer gemeinsam einen Kreditvertrag unterschrieben hat, bleibt grundsätzlich daran gebunden – selbst wenn eine Person bereits aus der Immobilie ausgezogen ist. Wer nach einer Trennung aus dem gemeinsamen Kredit aussteigen möchte, benötigt dafür die Zustimmung der Bank. Deshalb sollten Paare vor der Finanzierung nicht nur berechnen, welche monatliche Rate sie gemeinsam tragen können. Sinnvoll ist auch die Frage, ob die Finanzierung bei einem vorübergehenden Einkommensausfall noch bezahlbar wäre. Eine ausreichende finanzielle Reserve schafft zusätzliche Sicherheit.

Partnerschaftsvertrag: Klare Regeln schaffen Sicherheit

Wer gemeinsam eine Immobilie kauft, plant in der Regel eine lange Zukunft zu zweit. Trotzdem ist es sinnvoll, auch weniger schöne Szenarien zu berücksichtigen. Ein Partnerschaftsvertrag kann unverheirateten Paaren helfen, wichtige finanzielle und persönliche Vereinbarungen schriftlich festzuhalten.

Dabei können unter anderem folgende Fragen geklärt werden:

• Wer bringt wie viel Eigenkapital ein?
• Wie werden Kreditraten, Instandhaltungskosten und größere Modernisierungen aufgeteilt?
• Wie werden unterschiedliche finanzielle Beiträge bei einer späteren Trennung berücksichtigt?
• Was passiert, wenn eine Person ihre Kreditraten nicht mehr zahlen kann?
• Wer darf nach einer Trennung vorübergehend in der Immobilie wohnen?
• Unter welchen Bedingungen darf eine Person den Eigentumsanteil der anderen übernehmen?
• Wie wird der Wert der Immobilie im Fall einer Trennung ermittelt?
• Was geschieht, wenn sich beide nicht über den weiteren Umgang mit der Immobilie einigen können?

Ein Partnerschaftsvertrag kann darüber hinaus weitere Themen des Zusammenlebens regeln. Entscheidend ist, dass die Vereinbarungen zur persönlichen und finanziellen Situation des Paares passen und rechtlich wirksam gestaltet werden.

Nicht jeder Partnerschaftsvertrag muss notariell beurkundet werden. Enthält er jedoch beispielsweise Verpflichtungen zur Übertragung oder zum Erwerb von Grundstückseigentum, kann eine notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben sein. Eine Beratung durch eine Notarin, einen Notar oder eine auf Immobilienrecht spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei ist deshalb empfehlenswert. Die Kosten hängen vom Umfang und der konkreten rechtlichen Gestaltung der Vereinbarungen ab.

Immobilie gemeinsam kaufen: Ist eine GbR sinnvoll?

Neben dem direkten Miteigentum im Grundbuch kann für manche Paare auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) infrage kommen. Bei diesem Modell wird die Immobilie von der Gesellschaft gehalten. Die Partner sind an dieser Gesellschaft beteiligt und können in einem Gesellschaftsvertrag festlegen, wie Entscheidungen getroffen, Kosten verteilt und Veränderungen der Partnerschaft behandelt werden.

Seit dem 1. Januar 2024 gelten hierfür neue gesetzliche Regelungen. Soll eine GbR als Eigentümerin einer Immobilie ins Grundbuch eingetragen werden, muss sie grundsätzlich zuvor im Gesellschaftsregister eingetragen sein. Sie wird dann als eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) bezeichnet.

Eine solche Konstruktion kann zusätzliche Gestaltungsmöglichkeiten bieten, bringt aber auch rechtliche und organisatorische Anforderungen mit sich. Sie ist deshalb nicht automatisch die bessere Lösung für unverheiratete Paare. Ob sich eine eGbR im konkreten Fall lohnt oder eine direkte Eintragung beider Personen im Grundbuch sinnvoller ist, sollte vor dem Immobilienkauf rechtlich und gegebenenfalls steuerlich geprüft werden.

Was passiert mit dem gemeinsamen Haus bei einer Trennung?

Niemand möchte beim Einzug ins neue Zuhause schon an eine mögliche Trennung denken. Gerade bei einer gemeinsamen Immobilie ist es trotzdem ratsam, rechtzeitig Vorsorge zu treffen. Sind beide Personen als Miteigentümer beziehungsweise Miteigentümerinnen im Grundbuch eingetragen, können sie bei einer Trennung beispielsweise vereinbaren, dass eine Person die Immobilie übernimmt und die andere ausgezahlt wird. Alternativ kann das Haus gemeinsam verkauft werden. Mit dem Verkaufserlös lassen sich dann unter anderem noch offene Darlehensverbindlichkeiten begleichen.

Schwieriger wird es, wenn sich beide nicht einigen können. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Miteigentümerin oder ein Miteigentümer eine Teilungsversteigerung beantragen. Dabei wird die Immobilie gerichtlich versteigert, um die Eigentümergemeinschaft auseinanderzusetzen. Eine solche Versteigerung kann mit zusätzlichen Kosten und wirtschaftlichen Nachteilen verbunden sein. Deshalb ist es besser, mögliche Lösungen frühzeitig vertraglich vorzubereiten. Dazu gehört beispielsweise eine Vereinbarung darüber, wie der Immobilienwert bestimmt wird, innerhalb welcher Frist eine Übernahme möglich ist und was geschieht, wenn keine Einigung erzielt wird.

Wer nach einer Trennung die Immobilie allein übernehmen möchte, muss zudem nicht nur die andere Person gegebenenfalls auszahlen können. Auch die weitere Finanzierung muss mit der Bank geklärt werden.

Erbrecht ohne Trauschein: Warum Vorsorge wichtig ist

Eine weitere Besonderheit betrifft die gesetzliche Erbfolge. Anders als Ehegatten haben unverheiratete Partner grundsätzlich kein gesetzliches Erbrecht aufgrund ihrer Partnerschaft. Stirbt eine Person, geht deren Nachlass nach den gesetzlichen Regeln an die jeweiligen Erbberechtigten, beispielsweise Kinder oder andere Angehörige. Bei einer gemeinsam gekauften Immobilie kann das bedeuten, dass die überlebende Person plötzlich zusammen mit den Erben des verstorbenen Partners Eigentümerin oder Eigentümer des Hauses ist.

Um das zu vermeiden oder zumindest die Folgen zu regeln, können unverheiratete Paare rechtzeitig erbrechtlich vorsorgen. Dafür kommen unterschiedliche Möglichkeiten infrage. Ein Einzeltestament ermöglicht es jeder Person, selbst festzulegen, wer im Todesfall erben soll. Dabei sind unter anderem mögliche Pflichtteilsansprüche zu berücksichtigen. Auch ein Erbvertrag kann sinnvoll sein. Anders als ein gemeinschaftliches Testament, das grundsätzlich Ehegatten vorbehalten ist, können unverheiratete Paare einen solchen Vertrag miteinander schließen. Er muss notariell beurkundet werden.

Eine passend gestaltete Risikolebensversicherung kann ebenfalls helfen, die überlebende Person finanziell abzusichern. Eine Auszahlung könnte beispielsweise zur Rückzahlung eines Immobilienkredits oder zur Finanzierung einer Auszahlung an Miterben eingesetzt werden. Welche Gestaltung sinnvoll ist, hängt unter anderem von der familiären Situation, dem Immobilienwert und den finanziellen Verpflichtungen ab.

Erbschaftsteuer: Für unverheiratete Paare gelten andere Freibeträge

Auch steuerlich gibt es deutliche Unterschiede zwischen verheirateten und unverheirateten Paaren. Unverheiratete Lebenspartner gehören bei Erbschaften und Schenkungen grundsätzlich zur Steuerklasse III. Ihr persönlicher Freibetrag beträgt in der Regel 20.000 Euro. Zum Vergleich: Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben einen persönlichen Freibetrag von 500.000 Euro. Gerade bei Immobilien können diese Unterschiede erheblich sein. Deshalb sollten Paare bei ihrer Nachlassplanung mögliche steuerliche Folgen berücksichtigen und sich entsprechend beraten lassen.

Vor dem Hauskauf: Sieben Fragen für unverheiratete Paare

Vor dem gemeinsamen Immobilienkauf lohnt es sich, die wichtigsten Punkte in Ruhe zu klären. Wer diese Fragen frühzeitig beantwortet, schafft eine verlässliche Grundlage für die gemeinsame Immobilie.

1. Eigentum: Wer wird mit welchem Anteil im Grundbuch eingetragen?
2. Eigenkapital: Wer bringt wie viel Geld in den Kauf ein?
3. Finanzierung: Wer unterschreibt den Darlehensvertrag und übernimmt welche Verpflichtungen?
4. Laufende Kosten: Wie werden Kreditraten, Nebenkosten und Instandhaltungen aufgeteilt?
5. Trennung: Was geschieht, wenn eine Person ausziehen oder die Immobilie übernehmen möchte?
6. Absicherung: Wie lassen sich die finanziellen Folgen von Krankheit, Einkommensausfall oder Tod abfedern?
7. Erbrecht: Welche testamentarischen oder erbvertraglichen Regelungen sind sinnvoll?

Häufige Fragen zum Immobilienkauf ohne Trauschein

• Können unverheiratete Paare gemeinsam ein Haus finanzieren?
  Ja. Für einen gemeinsamen Immobilienkredit ist eine Ehe keine Voraussetzung. Entscheidend sind die Kreditwürdigkeit, die finanziellen Verhältnisse und die Bewertung des Finanzierungsvorhabens durch die Bank.
• Müssen beide Partner im Grundbuch stehen?
  Nein. Es ist möglich, dass nur eine Person als Eigentümerin oder Eigentümer eingetragen wird. Wenn beide am Eigentum beteiligt sein sollen, müssen die Eigentumsverhältnisse jedoch entsprechend rechtlich gestaltet und im Grundbuch eingetragen werden.
• Kann eine Person im Grundbuch stehen, ohne den Kredit zu unterschreiben?
  Grundsätzlich ja. Eigentum und persönliche Darlehenshaftung sind unterschiedliche Dinge. Die finanzierende Bank kann allerdings bestimmte Sicherheiten oder eine gemeinsame Kreditaufnahme verlangen. Außerdem kann eine Belastung der Immobilie mit einer Grundschuld die Zustimmung der Eigentümer erfordern.
• Was passiert mit dem gemeinsamen Immobilienkredit bei einer Trennung?
  Haben beide den Kreditvertrag als gesamtschuldnerisch haftende Darlehensnehmende unterschrieben, bleiben sie grundsätzlich auch nach einer Trennung zur Rückzahlung verpflichtet. Eine Änderung der Kreditverhältnisse ist mit der finanzierenden Bank abzustimmen.
• Ist ein Partnerschaftsvertrag beim Hauskauf Pflicht?
  Nein, ein umfassender Partnerschaftsvertrag ist nicht generell vorgeschrieben. Er kann aber helfen, wichtige Fragen zum Eigentum, zu finanziellen Beiträgen und zum Trennungsfall verbindlich zu regeln. Je nach Inhalt können besondere gesetzliche Formvorschriften gelten.

Gut beraten auf dem Weg ins eigene Zuhause

Ob mit oder ohne Trauschein: Wer gemeinsam eine Immobilie kaufen möchte, sollte die Finanzierung frühzeitig und sorgfältig planen. Die Baufinanzierungsfachleute der Sparkasse Bremen unterstützen dabei, die finanziellen Möglichkeiten einzuschätzen und eine passende Finanzierungslösung zu finden. So lässt sich der Weg in die eigenen vier Wände gut vorbereitet angehen.