Sollzinsbindung und Darlehenslaufzeit einfach erklärt

Zwei Begriffe, die bei der Baufinanzierung oft verwechselt werden

Wer in Bremen eine Immobilie kauft oder baut, beschäftigt sich früher oder später mit der Finanzierung – und dabei auch mit Begriffen wie Sollzinsbindung und Darlehenslaufzeit. Beide Begriffe klingen ähnlich, haben aber eine ganz unterschiedliche Bedeutung und beeinflussen, wie sich ein Immobilienkredit über die Jahre entwickelt.

Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz gültig ist. Die Darlehenslaufzeit beschreibt dagegen, wie lange es dauert, bis der Kredit vollständig zurückgezahlt ist.

Ein einfaches Beispiel: Ein Immobilienkredit kann über einen Zeitraum von 25 Jahre laufen, wobei Bank und Kreditnehmende den Zinssatz zunächst nur für zehn Jahre fest vereinbaren. Nach diesen zehn Jahren läuft der Kredit weiter – für die verbleibende Restschuld vereinbaren Bank und Kreditnehmende im Rahmen einer Anschlussfinanzierung einen neuen Zinssatz. „Viele denken zunächst, dass mit dem Ende der Zinsbindung auch der Kredit endet. Das ist aber meistens nicht so“, sagt Janine Bittkau, Senior-Managerin für das private Baufinanzierungsgeschäft bei der Sparkasse Bremen.

Was bedeutet Sollzinsbindung?

Bei einer Baufinanzierung legen Bank und Kreditnehmende den Zinssatz häufig für mehrere Jahre fest. In dieser Zeit bleibt er gleich. Das bedeutet: Steigen die Bauzinsen am Markt, verändert sich der vereinbarte Zinssatz des bestehenden Kredits nicht. Die monatliche Rate bleibt dadurch besser planbar.

Üblich sind zum Beispiel Sollzinsbindungen von zehn, 15 oder 20 Jahren. Welche Dauer sinnvoll ist, hängt unter anderem davon ab, wie wichtig eine langfristig feste Rate ist. Eine längere Zinsbindung schafft mehr Sicherheit. Eine kürzere Zinsbindung kann dagegen mehr Flexibilität bieten.

Was bedeutet Darlehenslaufzeit?

Die Darlehenslaufzeit gibt an, wie lange es dauert, bis Kreditnehmende den Kredit vollständig zurückgezahlt haben. Wie lange das dauert, hängt vor allem von der Kredithöhe und der monatlichen Tilgung ab. Je höher die Tilgung, desto schneller sinkt die Restschuld. Auch Sondertilgungen können dabei helfen, den Kredit früher abzubezahlen.

„Die monatliche Rate sollte natürlich bezahlbar bleiben“, erklärt Janine Bittkau. „Trotzdem lohnt es sich zu schauen, wie schnell die Restschuld tatsächlich kleiner wird.“

Was passiert am Ende der Sollzinsbindung?

Haben Kreditnehmende den Kredit bis zum Ende der Sollzinsbindung noch nicht vollständig zurückgezahlt, bleibt eine Restschuld übrig. Diese finanzieren sie anschließend über eine Anschlussfinanzierung. Dann vereinbaren Bank und der Kreditnehmer beziehungsweise die Kreditnehmerin einen neuen Zinssatz. Wie hoch dieser ausfällt, hängt vom Zinsniveau zu diesem Zeitpunkt ab. „Genau deshalb ist die Restschuld wichtig. Je niedriger sie am Ende der ersten Zinsbindung ist, desto weniger Geld müssen Kreditnehmende anschließend weiterfinanzieren“, weiß die Senior-Managerin.

Ein einfaches Beispiel

Angenommen, ein Immobilienkredit hat eine Laufzeit von 25 Jahren. Der Zinssatz ist aber zunächst nur für 15 Jahre festgeschrieben. Nach 15 Jahren endet also nicht der Kredit, sondern nur die vereinbarte Zinsbindung. Für den noch offenen Betrag wird anschließend eine neue Finanzierung vereinbart.

So lassen sich die beiden Begriffe leicht auseinanderhalten:

Sollzinsbindung = Wie lange bleibt der Zinssatz fest?

Darlehenslaufzeit = Wie lange dauert es, den Kredit komplett zurückzuzahlen?

Kurze oder lange Sollzinsbindung?

Was ist sinnvoller – eine kurze oder eine lange Sollzinsbindung? Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Wer eine möglichst lange Planungssicherheit möchte, kann eine längere Sollzinsbindung bevorzugen. Dann steht der Zinssatz für viele Jahre fest. Für eine längere Zinsbindung verlangen Banken allerdings häufig einen höheren Zinssatz.

Wer flexibler bleiben möchte, kann sich auch für eine kürzere Zinsbindung entscheiden. Allerdings besteht dann früher das Risiko, dass die Anschlussfinanzierung teurer wird, weil zu dem Zeitpunkt womöglich die Zinsen gestiegen sind. „Es geht weniger darum, die eine perfekte Laufzeit zu finden, sondern darum, eine Finanzierung zu wählen, die zur eigenen Lebensplanung passt“, sagt Janine Bittkau.

Auch bei langer Zinsbindung gibt es Spielraum

Eine lange Sollzinsbindung bedeutet nicht automatisch, dass der Kredit über Jahrzehnte unverändert weiterlaufen muss. Bei Darlehen mit festem Zinssatz besteht unter bestimmten Voraussetzungen nach zehn Jahren ein gesetzliches Kündigungsrecht. Das kann beispielsweise interessant werden, wenn sich die persönliche Situation oder das Zinsniveau deutlich verändert haben. Welche Möglichkeiten im Einzelfall bestehen, hängt vom jeweiligen Vertrag ab.

Sollzinsbindung und Laufzeit immer zusammen betrachten

Für eine Immobilienfinanzierung sind beide Zeiträume wichtig. Die Sollzinsbindung sorgt dafür, dass der Zinssatz für eine bestimmte Zeit feststeht. Die Darlehenslaufzeit zeigt, wie lange die Rückzahlung insgesamt dauert.

Wer beide Faktoren gemeinsam betrachtet, kann besser einschätzen, wie sich die Finanzierung langfristig entwickelt – und welche Restschuld möglicherweise später noch weiterfinanziert werden muss.

„Gerade bei einer Baufinanzierung in Bremen lohnt es sich deshalb, nicht nur auf die aktuelle Monatsrate zu schauen. Entscheidend ist auch, wie gut die Finanzierung in zehn, 15 oder 20 Jahren noch zur eigenen Situation passt“, weiß Janine Bittkau.

Persönliche Beratung zur Baufinanzierung in Bremen

Welche Sollzinsbindung, Tilgung und Darlehenslaufzeit zur eigenen Situation passen, klären Interessierte am besten in einer individuellen Beratung. Die Baufinanzierungsexpertinnen und -experten der Sparkasse Bremen beraten zu den verschiedenen Möglichkeiten, zeigen Vor- und Nachteile auf und unterstützen dabei, eine Finanzierung zu finden, die auch langfristig zur persönlichen Lebensplanung passt.