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Wohnungseigentümergemeinschaft
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Gemeinschaftseigentum: Das sind die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümergemeinschaften

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Alles, was Sie über Gemeinschaftseigentum wissen müssen

Die eigenen vier Wände – ein Traum vieler Menschen. An vorderster Stelle stehen Unabhängigkeit, die Altersvorsorge in Form von Immobilieneigentum und der Wunsch, zu Hause alles selbst bestimmen zu dürfen. Doch mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung zieht auch ein Stück Verantwortung mit ein. Besitzer und Besitzerinnen werden zeitgleich Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

In dieser Wohnungseigentümergemeinschaft haften Inhaber und Inhaberinnen sowohl für das erworbene Sondereigentum (Alleineigentum an einer bestimmten Wohnung) als auch für das Gemeinschaftseigentum selbst.

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Die zentralen Pflichten und Rechte einer Wohnungseigentümergemeinschaft beziehen sich auf das Gemeinschaftseigentum.

Was gehört alles zum Gemeinschaftseigentum?

Zum Gemeinschaftseigentum zählen laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind. „Fenster und Wohnungsaußentüren sind gemeinschaftliches Eigentum“, erklärt Fachwirt Andreas Keller, bei der Sparkasse Bremen im Bereich der Immobilienverwaltung tätig. Klassischerweise gehören zudem zum Gemeinschaftseigentum:

  • Treppenhaus und Flur
  • Dach
  • Fahrstuhl
  • Wohnungseingangstüren
  • Kellergänge
  • Fahrradkeller
  • Außenjalousien
  • Sprechanlage
  • Briefkastenanlage
  • der verbaute Boden (aber nicht der zusätzliche Bodenbelag, etwa Fliesen, Laminat, Parkett)
  • Außenwände und Garten, Details weiter unten

Häufig gefragt und oft fälschlicherweise zugerechnet: Heizkörper und Thermostatventile. Die gehören nicht zum Gemeinschaftseigentum. Alles was hingegen zur übergeordneten Heizanlage des Hauses (meist im Keller) gehört, ist eine andere Sache. Das ist fast immer Teil des Gemeinschaftseigentums, wenn es die ganze Eigentümergemeinschaft mit Wärme versorgt. Auch Tiefgaragenplätze, oberirdische Garagen, Kfz-Stellplätze oder Carports sind fast immer Gemeinschaftseigentum, wenn es nicht explizit anders geregelt ist.

Sind Außenwände wirklich immer Gemeinschaftseigentum?

Es gibt einige Gebäudeteile, die immer wieder die Eigentumsfrage aufwerfen. Die Außenwände sind oft ein Streitfall – fast immer gehören Sie zum Gemeinschaftseigentum. Aber gerade aufgrund dieser verschiedenen Wissensstände muss in der Teilungserklärung ganz klar stehen, ob und welche Teile der Außenwände zum Gemeinschaftseigentum gehören. Bei Balkonen gehören die Außenwand und die Überdachung (die „konstruktiven“ oder „tragenden“ Teile) meist zum Gemeinschaftseigentum, der Innenraum inklusive Bodenbelag aber nicht.

Ist der Garten am Haus Gemeinschaftseigentum?

Ja und das ist meistens auch eindeutig. Denn der Garten befindet sich auf dem Grundstück, das zum Haus gehört und ist nicht von Wänden umschlossen, sondern frei begehbar. Das Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers muss sich in baulich(!) abgeschlossenen Räumen befinden – das ist bei einem normalen Garten nie der Fall.

Das „Gegenteil“ des Gemeinschaftseigentums: Sondereigentum

Im Kontext einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern ist das Sondereigentum das, was im Hause nicht Gemeinschaftseigentum ist. Das ist Ihr Eigentum an der Wohnung selbst und allem, was dazugehört: Sanitärinstallationen, Einbaumöbel, nicht-tragende Wände, Tapeten, Fliesen an der Wand. Ein baulich abgeschlossener Teil des Kellers oder Dachbodens kann ebenfalls zum Sondereigentum gehören und ist damit kein Gemeinschaftseigentum.

Im Zweifel sagt die Teilungserklärung, welches Eigentum Sondereigentum und welches Gemeinschaftseigentum ist. Ein häufiger Zweifelsfall sind Wasserleitungen.

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(Gemeinschafts-)Eigentum verpflichtet: Wer eine Wohnung kauft, wird Mitglied der Eigentümergemeinschaft

Die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft sind dazu verpflichtet, die Kosten für Instandhaltung und Unterhaltung des Gemeinschaftseigentums zu tragen. Wie viel jeder Einzelne tragen muss, hängt von den Anteilen ab, die mit dem Kauf einer Immobilie erworben werden. „Damit einhergehend erwirbt er oder sie aber auch das Recht, dass das Gemeinschaftseigentum instandgehalten wird“, so Andreas Keller, Fachwirt für Grundstücks- und Wohnungswirtschaft. Dieses Recht ist einklagbar. „Jeder einzelne Eigentümer und jede einzelne Eigentümerin hat die gleichen Rechte gegenüber der Gemeinschaft der Eigentümer“, betont Keller. Dies betrifft beispielsweise die Einsicht in Belege und Protokolle sowie die Möglichkeit der Mitbestimmung.

Gemeinschaftseigentum
Foto: Pixabay

Eine professionelle Hausverwaltung ist bei Gemeinschaftseigentum in der Regel sinnvoll

In der Praxis setzen die Eigentümer von Gemeinschaftseigentum meistens eine Hausverwaltung ein, die sich um die Belange der Gemeinschaft kümmert und eine Instandhaltungsrückstellung anlegt. Diese sogenannten Rücklagen leisten die Eigentümer und Eigentümerinnen. Davon werden Reparaturen und Renovierungsarbeiten gezahlt. Die erforderlichen Maßnahmen beschließt die Eigentümergemeinschaft vorab auf Eigentümerversammlungen gemeinschaftlich. Die Aufgaben einer Hausverwaltung kann auch einer der Eigentümer übernehmen – dem muss die Eigentümergemeinschaft vertrauen.

Ein Verwaltungsbeirat – bestehend aus Miteigentümern – kann zudem als Schnittstelle zwischen Hausverwaltung und Eigentümergemeinschaft fungieren. Die Beiratsmitglieder übernehmen zum Beispiel die Prüfung der Rechnungsbelege und bereiten gemeinsam mit der Hausverwaltung die Eigentümerversammlung vor. Ein Verwalter ist keine Pflicht – allerdings raten wir dazu.

Jetzt haben Sie einen guten Überblick über die wichtigsten Infos zum Gemeinschaftseigentum. Sie wollen es ganz genau wissen? Hier finden Sie das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht, kurz: WEG.

Dieser Beitrag ist Teil unseres Themenspecials „Mein Zuhause“. Sind Sie interessiert an mehr Artikeln dieser Art? Schauen Sie sich unsere Sammlung von Beiträgen rund ums Thema an.

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Autorenbild Linda Bussmann

Von Linda Bussmann

Ich bin eine waschechte Ostfriesin und überzeugte Norddeutsche. Vor vielen Jahren zog es mich in die Hansestadt. Bremen ist seitdem meine zweite Heimat geworden.

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