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Unsere Immobilie ist uns zu groß – aber wir wollen nicht verkaufen

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Selbst nutzen oder vermieten? Jens Marschalek erklärt, wie beides geht – sogar gleichzeitig

Immer häufiger suchen Kunden bei uns in den Filialen Beratung zu dieser (oder einer ähnlichen) Frage: „Was mache ich mit meinem Eigenheim, wenn die Kinder aus dem Haus sind? 150 Quadratmeter Wohnfläche im Speckgürtel Bremens sind nicht mehr nötig.“

Niemand wird jünger und mobiler. Und ja, zuerst klingt es ein wenig fremd, wenn jemand sagt: „Eigentlich ist uns das Haus inzwischen zu groß – und ein wenig zu weit außerhalb.“

In jeder Lebensphase brauchen wir unterschiedliche Wohnflächen, um uns wohlzufühlen. Viele waren im Studium auf 14 Quadratmetern im Studentenwohnheim glücklich, später in der kleinen 3-Zimmer-Butze im hippen Viertel. Und dann – für den Nestbau und die Kinder – eben im Eigenheim. Aber sich vom Eigenheim in der zweiten Lebenshälfte trennen? Das wollen viele dann doch nicht. Die gute Nachricht: Das ist auch gar nicht nötig. Hier erfahren Sie, warum.

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Die Eigennutzung ist oft wirtschaftlicher als die Vermietung

Oft kommen Kunden zu uns in die Filiale und sagen: Meine Immobilie ist mir zu groß geworden. Ich will irgendwas Sinnvolles damit machen, aber nicht verkaufen. Und das ist gut so, denn rein monetär lohnt sich die Eigennutzung fast immer mehr als die Vermietung. Jedenfalls, wenn wir davon ausgehen, dass Sie nur eine Immobilie besitzen, diese vermieten und anderswo zur Miete wohnen müssten. Das passiert durchaus, wenn Eigentümer ihr Wohneigentum nicht (mehr) nutzen und die Immobilie trotzdem nicht verkaufen wollen.

Dass sich Vermieten für den durchschnittlichen Einzelimmobilien-Besitzer weniger lohnt als die Eigennutzung, ist einfach erklärt: Wenn Sie vermieten, haben Sie zwar Mieteinnahmen durch Ihr Wohneigentum. Allerdings zahlen Sie Steuern auf Ihre Mieteinnahmen. Gleichzeitig müssen Sie selbst Miete für den eigenen Wohnraum zahlen. Es kann also sein, dass Ihre Mieteinkünfte nicht die Mietkosten für die selbst bewohnte Mietwohnung abdecken.

Dazu kommt, dass Sie als Vermieter auch mit Instandhaltungsaufwendungen für Ihr vermietetes Objekt rechnen müssen – oder sogar mal mit Leerstand. Das bedeutet dann ein ernsthaftes Loch in Ihren monatlichen Einnahmen.

Wände ziehen, zweiten Eingang bauen: Eigennutzung und Vermietung kombinieren

Also auf keinen Fall vermieten? Doch – aber … Es gibt einen Mittelweg, wenn Sie auf einer Wohnfläche leben, die Sie nicht (mehr) vollständig selbst nutzen: teilvermieten. Denn dass Sie Ihr lieb gewonnenes Eigenheim nicht verlassen oder gar verkaufen möchten, können wir sehr gut verstehen. Sie haben viel Geld investiert, gute und viele Jahre darin durchlebt.

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Eine Teilvermietung hat viele Vorteile

Sowohl Reihenhäuser als auch freistehende Einfamilienhäuser können Sie nachträglich baulich aufteilen. So entsteht ein Mehrparteienhaus, in dem Sie als Eigentümerin wohnen und trotzdem Wohnraum vermieten können. Klar, der Umbau eines Einfamilien- in ein Mehrfamilienhaus kostet Geld. Aber in der zweiten Lebenshälfte ist das Eigenheim oft bereits zu einem großen Teil abbezahlt. Ihre Mieteinnahmen können Sie dann mit den entstehenden Kreditraten gegenrechnen und so auch noch Steuern sparen. Mit einer guten Finanzierung können Sie so sogar Ihre zukünftige Rente aufstocken.

Die Teilvermietung hat noch mehr Vorteile:

  • Sie können sich so zum Beispiel die Betriebskosten wie Straßenreinigung und Müllentsorgung mit der zweiten Mietpartei teilen. Was erlaubt ist, ist gesetzlich festgelegt.
  • Kosten für bauliche Modernisierungen können Sie in vielen Fällen auf Ihre Mieter umlegen.
  • Sie wohnen mit direkten Nachbarn zusammen. Das klingt vielleicht erst mal sehr naheliegend, es kann aber weitergedacht werden: Tolle Nachbarn können das Wohnumfeld nämlich durchaus aufwerten.

Im Gespräch mit Ihnen können wir genau ausloten, wie wir Förderungen und günstige Umbau-Darlehen nutzen. Hier finden wir durch eine schlaue Kombination gemeinsam die bestmöglichen Konditionen für Sie. Ein Beispiel ist eine Kombination mit der KfW-Förderung für altersgerechtes Wohnen. Mit diesen Förderungen können Sie durchaus die Raumgestaltung Ihrer Immobilie verändern – schließlich bedeutet altersgerecht auch, dass mehr Platz nötig ist.

Auch eine Vermietung als Ferienwohnung sollten Sie erwägen – wenn Sie in der richtigen Lage wohnen

Wenn Ihnen feste Nachbarn nicht so wichtig sind und Sie vielleicht in einem Ferienort wohnen, bietet sich auch eine Nutzung als Ferienwohnung an. Natürlich gibt es Unterschiede zwischen normaler Vermietung und gewerblicher Vermietung. Der größte: Sie müssen ein Gewerbe anmelden. Welche Voraussetzungen eine Immobilie mitbringen muss, damit sie als Ferienhaus durchgeht, können Sie beim Verband Deutscher Ferienhausagenturen erfahren.

Sie wollen Ihre Immobilie doch gerne verkaufen? Dann sollten Sie zunächst herausfinden, was Ihre Immobilie am Markt wert ist. Dabei unterstützen Sie unsere Experten für Immobilienberatung.

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Dieser Beitrag ist Teil unseres Themenspecials „Mein Zuhause“. Sind Sie interessiert an mehr Artikeln dieser Art? Schauen Sie sich unsere Sammlung von Beiträgen rund ums Thema an.

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