Energieausweis ist beim Immobilienverkauf zwingend erforderlich

Die wichtigsten Informationen für Eigentümerinnen und Eigentümer

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, ist verpflichtet, den Kaufinteressenten bestimmte Informationen und Unterlagen vorzulegen. Diese sind quasi ein Steckbrief für das Objekt. Dazu gehören zum Beispiel der aktuelle Grundbuchauszug, die Flurkarte des Katasteramts sowie ein Grundriss samt exakter Wohnflächenberechnung – und der Energieausweis.

Letzterer wurde 2002 mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) erst für Neubauten eingeführt, ab 2007 dann schrittweise für den Verkauf von Bestandsbauten. Im November 2020 modifizierte die Gesetzgebung die Vorgaben mit dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) noch einmal etwas. Sie treten für Bestandsgebäude nach einer Übergangsfrist zum 1. Mai 2021 in Kraft. Im Folgenden geben wir einen Überblick über die dann geltenden Regelungen.

„Die Änderungen sind dabei überschaubar“, betont Deike Bülichen von der Sparkassen Immobilien GmbH. „Die neuen Regelungen sind aber zum Beispiel noch stärker auf Nachhaltigkeit und Transparenz ausgelegt“, sagt die Immobilienfachwirtin.

Für wen ist ein Energieausweis zwingend notwendig?

Es gilt weiterhin: Wer eine Immobilie neu baut, braucht einen Energieausweis. Wer allerdings bereits im fertiggestellten eigenen Haus oder seiner eigenen Wohnung lebt, also eine Bestandsimmobilie besitzt, benötigt ihn nicht zwingend. Sobald Eigentümerinnen oder Eigentümer allerdings das Objekt verkaufen oder vermieten möchten, müssen sie den Interessierten einen gültigen Energieausweis vorlegen. So ist gewährleistet, dass potenzielle Käuferinnen und Käufer erfahren, wie energieeffizient die Immobilie ist. „Dies hat natürlich auch Auswirkungen auf den Wert des Objekts“, so Deike Bülichen.

Wichtig zu wissen ist zudem: Nicht erst bei der Immobilienbesichtigung ist man verpflichtet, Einblick in den Energieausweis zu gewähren. Wird das Objekt inseriert, müssen in der Verkaufsanzeige zwingend das Baujahr, die Effizienzklasse, der Energieträger für die Heizung sowie der Energiewert oder der Energieverbrauch angegeben sein.

Welche Arten von Energieausweisen gibt es?

Energieausweise gibt es in zwei Varianten – bedarfsorientiert und verbrauchsorientiert. Letzterer gibt darüber Auskunft, wie hoch der Energieverbrauch der Bewohnerinnen und Bewohner der Immobilie ist. Der Verbrauchsausweis basiert auf der Heizkostenabrechnung der vergangenen drei Jahre. „Diese Variante ist finanziell günstiger, aber nicht bei allen Immobilien zulässig“, so Deike Bülichen. Allerdings ist sie auch weniger aussagekräftig als der bedarfsorientierte Energieausweis.

In diesem werden statt der Verbrauchsdaten Angaben wie das Baujahr, der Gebäudetyp und die Art der Heizung zur Berechnung des Energiebedarfs genutzt. „Dies ist die reellere Variante“, betont die Immobilienfachwirtin. Denn wird lediglich der Verbrauch als Basis genommen, ist das auch sehr abhängig von den Bewohnerinnen und Bewohnern der Immobilie. Sind sie eher sparsam oder heizen sehr viel? Waren sie lange nicht im Haus? All das hat Einfluss auf den Verbrauchswert. Wer diesen Hintergrund nicht kennt, hat also kein objektives Bild.

Bei einigen Objekten ist allerdings der Bedarfsausweis Pflicht. Das gilt zum Beispiel für Immobilien mit bis zu vier Wohneinheiten, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde – und für die seither keine energetische Sanierung erfolgte.

Egal, um welche Variante es sich handelt: Ein Energieausweis ist in der Regel zehn Jahre gültig. Liegt ein gültiger, aber bereits mehrere Jahre alter vor, sollte dennoch überlegt werden, ob ein neuer beauftragt wird. „Ich empfehle dies, wenn in den vergangenen Jahren zum Beispiel eine neue Heizung eingebaut wurde. Denn die neuen, besseren Werte bedingen Vorteile beim Hausverkauf“, erläutert Deike Bülichen.

Wer stellt den Energieausweis aus – und was kostet dieser?

Grundsätzlich gilt: Nur Personen mit einer entsprechenden Qualifizierung dürfen die Energieausweise ausstellen. Dazu gehören zum Beispiel Schornsteinfegerinnen und Schornsteinfeger, speziell ausgebildete Energieberaterinnen und Energieberater, aber auch Fachkräfte aus der Architektur. „Das Einfachste ist sicherlich, den Schornsteinfeger oder die Schornsteinfegerin des Vertrauens zu beauftragen. Diese kennen die Heizung und das Haus“, so die Expertin der Sparkassen Immobilen GmbH. Sollten sie die entsprechende Qualifikation nicht haben, können sie in der Regel vertrauenswürdige Energieberatende empfehlen.

Ein Energieausweis kostet laut der Immobilienfachwirtin je nach Anbietenden zwischen 300 und 500 Euro. „Für Mehrparteienhäuser ist es entsprechend teurer.“ Der Verbrauchsausweis ist generell günstiger.

Deike Bülichen rät ebenso wie die Verbraucherzentrale, Billigangebote für die Ausstellung von Energieausweisen via Internet genau zu prüfen. Denn diese können bei der Datenerhebung Mängel aufweisen. Zudem fehle oft die notwendige Beratung.

„Wir bieten unseren Kundinnen und Kunden daher an, die Kosten für die Erstellung des Energieausweises durch eine verlässliche Fachkraft zu erstatten – wenn der Immobilienverkauf komplett bei uns abgewickelt wurde“, so Deike Bülichen.

Welche weiteren Daten muss der Energieausweis enthalten?

Der Energieausweis umfasst fünf Seiten. Auf diesen sind folgende Daten ausgewiesen:

• Adresse der Immobilie
• Anzahl der Wohnungen
• Baujahr
• Art der Energieträger für Heizung und Warmwasser (zum Beispiel Öl oder Gas).
• Farbskala von rot (ältere Häuser mit höheren Werten) bis grün (Niedrigenergiehäuser) inklusive Energieeffizienzklassen von A+ bis H
• Die Farbskala enthält auch Endenergiekennwerte (Energiemenge, die das Gebäude jährlich braucht) sowie Primärenergiekennwerte (zeigen an, wie die Umwelt durch die Art der Energieversorgung belastet wird)
• Neureglung ab spätestens Mai 2021: Angabe der CO₂-Emissionen

Der Energieausweis vermittelt mit diesen Werten ein Bild über die Energieeffizienz des Gebäudes. Aber man sollte sich nicht nur auf dieses Dokument verlassen. Denn bei der Bewertung der Immobilie spielen generell viele Faktoren eine Rolle.

Zudem ist zu bedenken: „Liegt ein Altbau dabei im roten Bereich, hat dies nicht automatisch negative Auswirkungen“, weiß Deike Bülichen. Denn ältere Objekte hätten in der Regel einen anderen Energiebedarf als Neubauten und Passivhäuser, die den grünen Standard, also A+ erreichen können. „Es ist also für Altbauten schwieriger, überhaupt den grünen Bereich zu erreichen. Man sieht aber durch die Einordnung auf der Farbskala, was getan werden kann, um dies zu verbessern.“