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Schenken statt Vererben

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Das eigene Haus verschenken und noch zu Lebzeiten vererben? Wir haben unsere Expertinnen und Experten gefragt, was Sie wissen müssen

Wer eine Immobilie besitzt und sie den eigenen Nachkommen überlassen möchte, hat zwei Optionen: Eltern und Großeltern beispielsweise können ihr Haus oder ihre Wohnung an ihre Kinder und Enkel vererben – oder sie geben sie noch zu Lebzeiten in Form einer Schenkung an sie weiter. Und so viel können wir schon direkt verraten: schenken statt vererben ist meist die bessere Option. Alleine, weil Sie den Zeitpunkt genau planen können, an dem Sie Ihr Haus verschenken.

Was noch dafür spricht, Ihr Haus zu verschenken statt zu vererben und was es dabei zu beachten gibt, erfahren Sie hier.

Auch wenn Sie ein Haus verschenken, können Steuern anfallen

Im Laufe des eigenen Lebens sammelt sich so einiges an. Meist sind es Vermögenswerte, manchmal auch eine Immobilie. Viele Menschen möchten den eigenen Kindern schon zu Lebzeiten etwas davon schenken. In diesem Fall spricht man von einem vorweggenommenen Erbe. Hierfür gibt es viele Beweggründe, mitunter auch der Wunsch, die Erbschaftssteuer zu sparen. Aber: Schenken statt vererben ist nur dann die Patentlösung, wenn Sie dadurch wirklich Steuern sparen. Denn auch eine Schenkung ist steuerpflichtig – sollte sich der Wert der Schenkung nicht innerhalb der geltenden Freibeträge bewegen:

  • Den eigenen Kindern können Eltern alle zehn Jahre bis zu 400.000 Euro steuerfrei schenken. Das gilt für Vater und Mutter getrennt, beide zusammen können pro Kind also 800.000 Euro in zehn Jahren verschenken.
  • Bei Ehepartnern sind es sogar bis zu 500.000 Euro, auf die in einem 10-Jahreszeitraum keine Steuern anfallen.

Ein Haus verschenken: Was kostet das, abseits von möglichen Steuern?

Auch wenn Sie mit der Schenkung innerhalb der Freibeträge bleiben, fallen Kosten für die notarielle Beurkundungen und die Grundbuchänderung an. Eine Notarin muss den Vorgang beurkunden. Welche Kosten dabei entstehen, ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Außerdem können Kosten entstehen, wenn Sie Gutachen benötigen. Im Normalfall muss der Beschenkte diese Kosten übernehmen, wenn nicht anders vertraglich geregelt. Wenn Sie das innerhalb der Familie klären, sind Sie da natürlich freier: sprechen Sie einfach mit den beschenkten Verwandten vorher darüber.

Sparen und Anlegen

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Setzen Sie auf kompetente Beratung, wenn Sie Ihr Haus verschenken

Wer sich entscheidet, ein Haus zu verschenken, muss dazu die Dienste eines Notars oder einer Notarin in Anspruch nehmen. „Nach deutschem Recht müssen alle Verträge, mit denen eine Immobilie übertragen werden soll, notariell beurkundet werden. Das gilt für Schenkungs- genauso wie für Kaufverträge“, erklärt die Präsidentin der Bremer Notarkammer, Dr. Monika Beckmann-Petey. Denn eine Übertragung jeglicher Art muss bei einer Immobilie im Grundbuch eingetragen werden. Beckmann-Petey macht darauf aufmerksam, dass die Schenkenden immer gründlich prüfen sollten, ob sie die Immobilie vollständig aus der Hand geben möchten. Denn eine andere Option wäre ein Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht, dass sich die Schenkenden vorbehalten können.

„Ferner sollten sie überlegen, ob sie sich die Rückübertragung der Immobilie unter bestimmten Umständen sichern möchten. Die Notarinnen und Notare beraten dabei gern“, sagt Beckmann-Petey.

Was ist Nießbrauch?

Laut Notarin Beckmann-Petey fallen bei einem Nießbrauch Eigentum und Nutzungsmöglichkeit bei einer Immobilie auseinander. „Die Nutzungsmöglichkeit liegt nicht bei den Eigentümern, sondern bei den Nießbrauchern. Nur sie können die Immobilie vermieten oder selbst bewohnen, müssen dafür aber auch bestimmte Kosten tragen“, erklärt die Notarin. Ein Nießbrauch wird ihr zufolge häufig im Wege der vorweggenommenen Erbfolge vereinbart: Die Eltern übertragen das Eigentum an einer Immobilie auf die Kinder und behalten sich den Nießbrauch vor, sodass sie weiterhin in dem Haus oder der Wohnung bleiben oder die Mieteinkünfte einnehmen können. Der Nießbrauch senkt zudem den Verkehrswert der Immobilie. Das kann bei einer wertvollen Schenkung den Verkehrswert unter den Freibetrag senken.

Wieso eine mögliche Rückübertragung regeln?

Vielleicht brauchen Sie die Immobilie wieder, weil Sie arbeitsunfähig werden oder aus anderen Gründen wieder auf den Wert, den Wohnraum oder die Mieteinnahmen angewiesen sind? Eine Rückübertragung ist Ihre persönliche Absicherung gegen unvorhergesehene Lebensumstände. Diese Möglichkeit sollten Sie unbedingt in Betracht ziehen.

Ähnlich, aber nicht das Gleiche, ist eine Rückfallklausel im Vertrag. Die regelt, ob unter ganz bestimmten Umständen die Immobilie wieder zurück in die Hände der Schenkenden fällt. Beispielsweise wenn Sie an Ihre Enkel verschenken, diese aber geschäftsunfähig werden. Ist diese Rückfallklausel nicht im Vertrag, vererbt der beschenkte Enkel zum Beispiel im Todesfall zwar an seinen Vater, dann jedoch fällt Erbschaftssteuer an.

Haus schenken statt vererben
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Gemischte Schenkung: Immobilie zum Familien- oder Freundschaftspreis verkaufen? Ein Gutachten kann helfen

Also einfach schenken statt vererben? Wer sein Haus verschenken will und damit deutlich über den gesetzlichen Freibeträgen liegt – oder nicht an ein leibliches Kind, Enkel oder Ehepartner verschenken will – muss trotzdem Steuern zahlen. Das versuchen Hausbesitzer zu umgehen, indem Sie den Beschenkten das Haus einfach zu einem sehr günstigen Preis anbieten. Das ist doch schließlich keine Schenkung, sondern nur ein guter Deal, oder? Doch Vorsicht: Auch hier fällt Schenkungssteuer an. Denn ein Geschäft, bei dem die Empfänger der Immobilie zwar einen Geldbetrag an die Verkaufenden zahlen, diese Summe aber unter dem Wert der Immobilie liegt, wird als „gemischte Schenkung“ bezeichnet. Die Differenz zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem eigentlichen Verkehrswert der Immobilie unterliegt in diesem Fall der Schenkungssteuer.

Unser Tipp: Kommt Ihnen der vom Finanzamt für die Immobilie ermittelte Verkehrswert zu hoch vor? Je nachdem, wie hoch die Differenz wäre, auf die Sie Steuern zahlen müssten, kann sich ein externes Gutachten lohnen. Kommt das Gutachten zu dem Schluss, die Immobilie sei weniger Wert, sinkt die besteuerte Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem realen Verkehrswert – und Sie sparen Geld.

Wir hoffen, Sie können mit unseren Informationen eine aufgeklärte Entscheidung für Ihre Immobilie treffen.

Alle wichtigen Begriffe rund um die Finanzierung Ihrer Traumimmobilie finden Sie in unserem ABC der Baufinanzierung.

Dieser Beitrag ist Teil unseres Themenspecials „Baufinanzierung“. Sind Sie interessiert an mehr Artikeln dieser Art? Schauen Sie sich unsere Sammlung von Beiträgen rund ums Thema an.

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Autorenbild Katharina Resmer

Von Katharina Resmer

In bin in Niedersachsen geboren, in Bremen-Nord aufgewachsen, habe in Hamburg zu mir selbst gefunden – und bin nun endlich wieder in der kleineren Hansestadt angekommen, um zu bleiben. Wandern, Fahrradfahren und Tagträumen – all das klappt ganz wunderbar in der neu-alten Heimat.

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