Vorsicht vor der Tilgungsfalle

Immobilienfinanzierung in der Niedrigzinsphase

Noch nie waren Baufinanzierungen so günstig wie derzeit zu haben. Niedrige Bauzinsen unter einem Prozent sind keine Seltenheit. Immobilien stellen sich somit als eine beliebte Geldanlage dar. Doch Vorsicht: Die Tilgungsfalle lauert.

Nicht nur Menschen mit ein wenig Eigenkapital denken derzeit darüber nach, ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zu kaufen. In Ballungsgebieten wie Bremen und Oldenburg, aber auch in umliegenden Dörfern und Gemeinden führt dies dazu, dass die Preise für Immobilien sehr stark gestiegen sind. Interessierte sollten dabei vor allen Dingen aufpassen, wenn ein hoher Anteil des Geldes für den Erwerb finanziert ist.

Was passiert am Ende der Zinsbindung?

Die Zinsbindungsfrist im Finanzierungsvertrag sichert Kreditnehmern und -nehmerinnen die aktuellen Zinsen für eine bestimmte Dauer zu. Je länger dies strukturiert ist, desto höher ist auch der Zinssatz der Bauzinsen. Am Ende der Vertragslaufzeit ist der Kredit entweder abbezahlt – oder es ist eine Anschlussfinanzierung nötig. Dabei werden die Zinsen vertraglich neu festgelegt. Sollte die derzeitige Niedrigzinsphase dann jedoch vorbei sein, sind die Zinsen dementsprechend wieder höher. Je höher diese Restschuld ist, desto mehr fallen die gestiegenen Zinsen ins Gewicht. Wer also in der Vertragszeit dank der guten Zinsbindung nur wenig zurückzahlt, hat eine besonders hohe Restschuld. Daher spricht man von der Tilgungsfalle.

Sollte es dann aufgrund gestiegener Bauzinsen zu einer Verkaufsentscheidung für die finanzierte Immobilie kommen, hat sich womöglich auch die Lage auf dem Immobilienmarkt verändert. Die gestiegenen Zinsen haben eventuell die Nachfrage nach Immobilien zurückgehen und die Immobilienpreise sinken lassen. Eine Immobilie kann dann weniger Geld wert sein, als am Anfang dafür bezahlt worden ist – die Restschuld muss aber dennoch bezahlt werden. Hiermit kann die Tilgungsfalle im ungünstigsten Fall zur Schuldenfalle werden.

„Wir empfehlen unseren Kundinnen und Kunden eine sehr lange Zinsbindung“, sagt Holger Sitza, Finanzierungsberater der Sparkasse Bremen. „Eine möglichst geringe Tilgung ist relativ fahrlässig“, warnt der Experte. „Eine Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit können wir je nach Bedarf mit Kombiprodukten oder der Vermittlung an andere Banken abdecken.“

Tipps im Umgang mit der Tilgungsfalle

• Hohe Finanzierungskosten nach Ende der Zinsbindung vermeiden

„Versuchen Sie bereits von Anfang an, möglichst hoch zu tilgen. Eine Tilgungsrate von drei Prozent wäre unsere Empfehlung“, so der Finanzierungsberater. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung sei dadurch niedriger. Ideal wäre es, wenn das Darlehen innerhalb der Zinsbindung komplett getilgt ist.

• Eine lange Zinsbindung sichern

„Avisieren Sie eine lange Zinsbindung von mindestens 15 Jahren“, rät Sitza. Die lange vertragliche Laufzeit sorge dafür, dass am Ende weniger Restschuld bleibt. Eine Immobilien-Finanzierung werde dadurch sicherer. Als Nachteil sei aber der höhere Zinssatz zu nennen. Die monatliche Rate solle daher nicht zu hoch gesetzt werden. Einen ersten Anhaltspunkt gibt der Belastungsquotenrechner der Sparkasse.

• Finanzierungsplan aufstellen

Eine genaue finanzielle Planung ermittelt den realistischen Darlehensbedarf. „Um zu klären, was man sich leisten kann, sind neben dieser Finanzierungsrate auch die monatlichen Nebenkosten des Immobilienunterhalts relevant“, sagt Sitza. „Dazu gehören neben Steuern und Hausgeld zudem Versicherungen sowie Strom-, Gas- und Wasserkosten“, so der Experte der Sparkasse Bremen. „Wenn Sie Ihre Immobilie selbst nutzen möchten, sollte diese Summe insgesamt höchstens 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens inklusive Nebenkosten betragen.“